 |
|
 |
||
|
||||
 |
רק כדי להשלים את התמונה, ראוי להוסיף כאן גורם נוסף והוא - ריבית המשכנתא. שימוש במחשבון משכנתא מראה שהפער בין ריבית של 6% לריבית של 2%, במשכנתא לעשרים שנה, מתבטא בהפרש של 30% בסכום הכולל להחזרת ההלוואה3. אם תיקח דוגמה סבירה שבה חצי מערך הדירה הנרכשת ממומן על ידי משכנתא, קיבלת שהריבית הנמוכה חוסכת לך 15% ממחיר הדירה הכולל. אז יש כאן גורם נוסף שמעלה את המוטיבציה לקניית דירה בסכסיסת ריבית נמוכה, והוא נוסף על התסריט שאתה תיארת ומחזק אותו. 1 קצת פחות מהריביות שהיו נהוגות בשוק בשנת 2000. 2 הריביות בשפל של לפני שנתיים בערך. זה עלה מאז. 3 וזה עוד בלי לדבר על משכנתאות צמודות מדד שחוטפות עוד על הראש בשנים עם מדד של כמה אחוזים בשנה, מול שנים כמו עכשיו של מדדים אפסיים עד שליליים. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
זה לא משלים את התמונה, זה מעוות אותה: בתנאים רגילים, למשכנאות צפויות להיות השפעה מינורית על המחירים (הן בסך הכל משקפות עלויות מימון). ב-"תנאים רגילים" אני מתכוון למצב בו הרכיב הספקולנטי בתמחור הנכסים הוא זניח (או כמו שהצעירים אומרים היום, "כשאין בועה"). המספרים בינתיים לא מראים שום רמז לכך שהתנאים כיום אינם רגילים. לראייה, בתקופה עליה אנחנו מדברים (תחילת שנות ה-2000) הריבית נעה בין 8%-11%, ויכולת לרכוש אג"ח ממשלתי צמוד מדד1 בתשואה לפידיון (ברוטו) של 4%-6%. בתנאים האלה השוק תמחר דירות על סמך תשואה שנתית ברוטו באזור ה-4%-4.5%2. בשנתיים האחרונות הריבית עמדה על פחות מ-2%, והתשואה לפידיון של אג"ח ממשלתי צמוד-מדד עמדה על כ-0.7%-0.1%. בתנאים האלה השוק תמחר דירות על סמך תשואה שנתית ברוטו באזור ה-3%-3.5%. אני לא רואה סימן לכך שדירות למגורים לא מתומחרות נכון. אם כבר, נראה שלפני כ-17 שנים, השוק היה בועתי *יותר*3. 1 אני חושב שזו ההשוואה הנכונה. בכל מקרה, אני חושב שהתמונה העקרונית לא משתנה אם בוחרים בסיס אחר כאלטרנטיבה נטולת סיכון. 2 זאת בהנחה שהמספרים בתגובה בה הכרזתי על הפסד בוויכוח נכונים. אחרת - קל וחומר. 3 אני מניח לכל אורך הדרך שפרופיל הסיכון של תזרימי המזומנים המתקבלים מהשכרת נכסים לא השתנתה מהותית. למיטב ידעתי, זו הנחה סבירה לחלוטין. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
(וממתי עלויות המימון יש להן השפעה מינורית על מה שאתה קונה? הרי כל ה-reason d'etre של מוטו הריבית הנמוכה שהתחיל את הדיון הזה הוא שריבית נמוכה מורידה עלויות מימון ולכן מעודדת אנשים, עסקים ובנקים להוציא כסף להשקעה וצריכה ומוסיפה נזילות לשוק. כל הנגידים בעולם נאחזים בזה החל מאוקטובר 2008, אז פתאום זה מביא ל"הש]עות מינוריות" דוקא בתחום הדיור? תמהני.) תיקון קטן - השוק היום מתמחר דירות, בעיקר באזור המרכז, בפחות מ-3%, עד 2.5% אפילו בתל אביב עבור דירות בינוניות פלוס. אני לא נכנס לויכוח האם דירות מתומחרות "נכון" - לא ברור לי מה זה אומר, וזה שדה מוקשים של תיאוריות כלכליות שבדרך כלל אני לא יוצא ממנו טוב. אולי אתה אומר שבהינתן ריבית של 0% הדירות מתומחרות "נכון" - אבל זה כל הטיעון פה, לא? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא, הרציונל של "מוטו הריבית הנמוכה" הוא שכאשר התשואה על השקעות אלטרנטיביות פוחתת, נקודת שיווק המשקל בין הסיכון לתשואה שהוא מצדיק, משתנה. האופן בו הריבית משפיעה על מחירי הדירות הוא שהנמכת הריבית מורידה את התשואה על השקעות חסרות-סיכון (פק"מ, אג"ח ממשלתיות), וזה מוריד את התשואה בה נכסי נדל"ן הם אטרקטיביים לאור פרופיל הסיכון שלהם, וזה מעלה את מחירי הדירות. המנגנון הזה (בו "כל נגידי העולם נאחזים") עובד ומתפקד גם אם אין בכלל משכנתאות בעולם. ואתה חייב להכנס לוויכוח הזה אם אתה מעוניין לדבר על משכנאות. אין כאן עמימות-גדולה: נכס מתומחר נכון אם מחירו משקף נאמנה את היוון תזרים המזומנים שהוא מניב, לאור פרופיל הסיכון שלו והתשואות הזמינות מנכסים אלטרנטיביים. במקרה הנוכחי אין צורך להתפלפל על פרופיל הסיכון האבסולוטי של השכרת דירות, מכיוון שאנחנו רק משווים בין תקופות, ולא מנסים לתמחר נכסים "מאפס". אני אכן מציע שלאור הריבית הנמוכה ומחירי השכירות הנוכחיים, הדירות מתומחרות נכון. אם זה מוסכם, אז המשמעות של זה היא ששוק הנדל"ן "לא בועתי", ובנוסף שלמשכנתאות אין השפעה על מחירי הדירות. זו נקודה צדדית ואורתוגונלית לחלוטין לשאלה המקורית שהתחוילה את הדיון: מה המשקל של השינוי במחירי הדיור (=מחירי השכירות) לעומת המשקל של השינוי בריבית, בעליית מחירי הדירות של השנים האחרנות. המסקנות הטנטטיבית הן: 1. לעלייה הריאלית בעלות הדיור ומחירי השכירות יש אפקט אפסי. 2. שחיקת התשואה כתוצאה מהורדת הריבית מסבירה את כל העלייה במחירים (בצירוף לחצים אינפלציוניים כללים). 3. להשקעות ספקולטיביות ושוק המשכנתאות יש אפקט אפסי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מסכים כמובן שהמנגנון הזה עובד גם ללא משכנתאות - הרי זה היה הטיעון הראשוני שלי. אני רק אומר שהמשכנתאות הן גורם שנוסף על המנגנון הזה - מאחר שנבצר מבינתי כיצד עלויות המימון לא משפיעות על ההחלטה שלך אם לקנות דירה/רכב/מקרר וכדומה. משום מה כל הסוכנויות שמוכרות את המוצרים האלה ואחרים מפתות את הלקוחות הפתאים בפריסת מימון בריביות כאלה ואחרות. אבל אולי אפשר להשאיר זאת בצד, כי על פי מספר 2 בסיכום שלך נראה שבעיקרון אנחנו מסכימים. רק כדי לוודא שכך הדבר - מהטיעון שלך עולה שכשתעלה הריבית ל-4-5%, מחירי הדירות אמורים לרדת, ובעשרות אחוזים. נכון? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
(raison d'etre (ולמתקדמים/פלצנים, כמובן, raison d'être)) | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אכן. המתקן האוטומטי לא נטה לי חסד כאן - כנראה שצרפתית היא לא הצד החזק שלו (אני עדיין מחפש מה כן). תודה על התיקון. | |
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |