בתשובה לא' דרויאנוב, 05/12/14 19:42
 |
|
 |
||
|
||||
 |
שוק הדיור הוא לא שוק משוכלל לכל הדעות. תגובה 613729. |  |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
קראתי לא רק את התגובה, אלא את כל השרשור שמתחתיה, והמסקנה ממנו היא שאכן שוק הדיור הוא שוק משוכלל: 1. ריבוי מוכרים וקונים שכל אחד מהם קטן מכדי להשפיע לבדו על התנהגות השוק. - קיים. (כמעט) כל בית אב הוא מוכר וקונה פוטנציאלי. 2. לכל המוכרים והקונים מידע מלא על כל המתרחש בשוק. - קיים (ע"ע yad2) 3. כל קונה חופשי להתקשר עם כל מוכר ולהיפך. - קיים 4. כל היחידות הנמכרות בשוק הן הומוגניות מנקודת מבטם של הקונים - קיים חלקית (יאנשים מחפשים "דירות 4 חדרים בתל אביב" או "צמוד קרקע במושב בשרון" - ויש מספיק יחידות מכל סוג) 5. התנהגות רציונלית של המוכרים והקונים - קיים אין כמובן "שוק משוכלל אידיאלי" אבל שוק שמקיים 4 וחצי תנאים מתוך ה5 הוא בפירוש שוק משוכלל (הראה לי שוק כלשהו במדינה שהוא יותר משוכלל מזה) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
היו לך שלוש טענות, שלושתן לא נכונות: 1. ששוק הדיוק הוא לפי כל הדעות שוק הדיור הוא שוק משוכלל. ברגע שהבאנו דעה אחת שלא היא1, ברור שהטענה הזאת שגויה מהיסוד. 2. שהוא "אולי השוק המשוכלל ביותר" גם זה, בוודאי לא נכון, שוק המטבעות הזרים הוא בוודאי שוק משוכלל יותר בכל אספקט שתבחר. 3. שהוא שוק משוכלל. גם זה בוודאי לא נכון (באמת? הקונים מתנהגים באופן רציונלי? היחידות הומוגניות מבחינת הקונים והמוכרים? איפה הבחור מהפריפריה שהתבכיין על התל-אביבים שמתנהגים באופן לא רציונלי ומתייחסים לבתים שלהם באופן לא הומוגני?). אני, בכל מקרה, הערתי רק לגבי 1. 1 אם אתה רוצה עוד דעה, קרא את הערך בויקי באנגלית2 ושים לב למשפט המפורש: "The real estate market is an example of a very imperfect market." |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. אתקן: לכל הדעות ששוות משהו 2. באמת? בשביל לקנות ולמכור מט"ח אתה צריך ללכת לבנק או לצ'יינג' (שני סוגי עסקים שחייבים אישור מיוחד ממשרד האוצר). דירה אתה יכול לקנות ולמכור לכל אחד ומכל אחד. 3. הקישור שצירפת מתייחס לשוק הנדל"ן בארה"ב, שהוא שונה בתכלית משוק הנדל"ן בישראל (גודל גיאוגרפי, החוק בנוגע למשכנתאות וכו') (שלא לדבר על תרבות הדיון העלובה שלך) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. אני מבין שרק הדעה שלך שווה משהו? אכן, תרבות דיון ראויה. כל קורס בכלכלה שמדבר על "שוק משוכלל" מציין את שוק הנדל"ן כדוגמא לשוק שאינו משכולל. פשוט, ממפני שהוא לא. 2. כן, באמת.בשביל לסחור במט"ח אתה אמנם צריך אישור ממשרד האוצר, אבל זה לא אישור שדורש בחינה או תנאים מיוחדים, ולא קשה יותר להשיג אותו מאישור שצריך להשיג מרשות המקרקעין עבור כל עסקת נדל"ן. 3. בישראל יש חוקים אחרים, אבל יש הרבה חוקים, וזה לא משנה לעניין, נדל"ן, מעצם מהותו (דלא נידי = לא נייד) אינו נייד, לכן היחידות לא יכולות להיות הומוגניות בשום צורה שהיא. והן באמת לא. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. מי שהחל בתרבות דיון קלוקלת הוא אתה. 2. לעומת זאת, בשביל למכור את הדירה שלך לא צריך שום אישור מאף אחד. עובדתית, יש כ2000 בעלי רשיון נש"מ (צ'יינג'ים) וכ10 בנקים. זהו מספר קטן בכמה סדרי גודל מאשר מוכרי הדירות. 3. (הכוונה לכללי המשכנתא, בעיקר לעובדה שבארה"ב היא non recourse) יש מספיק יחידות (כמעט) שוות ערך לכל אחד. בגלל זה ציינתי שזה "קיים חלקית". כאמור אין שוק משוכלל "אידיאלי" אבל שוק הדיור (ודיור הוא לא רק נדל"ן) משוכלל הרבה יותר משווקים אחרים במדינה (כמו המזון, החשמל, הרכב, שירותים פיננסיים, בריאות, תקשורת, ביגוד, או כל שוק שעולה בדעתי) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
2. הערה קטנה - ביד2 אתה יודע כמה דרש המוכר, אתה לא יודע בכמה באמת התבצעה העיסקה. שזה המידע החשוב באמת. וזה לפני שנכנסנו לעוד הרבה נתונים על הנכס שלא מופיעים שם, כמו רמת הבנייה, רמת הגימור, כמה רקובה האינסטלציה ועוד ועוד. כשאתה קונה מאזדה 3, אתה יודע בדיוק מה אתה קונה, ואתה יודע שהיא זהה לחלוטין למאזדה 3 אצל מוכר אחר. עם דירה זה לא ממש נכון. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. הנתונים על העסקה בפועל נמצאים באתר של רשות המסים, שגם הוא פתוח לציבור. 2. כשאתה קונה מזדה 3 מיד שנייה, אתה לא יודע מה אתה קונה עד שתביא אותה למכון בדיקה, בדיוק כפי שאתה מביא שמאי לדירה שאתה רוצה לרכוש. ולגבי רכישה מיבואן - ברור שמפאת מס' המוכרים הקטן (יבואנים מורשים) השוק הרבה פחות משוכלל משוק הדיור. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |