בתשובה להפונז, 03/12/14 23:02
 |
|
 |
||
|
||||
 |
אבל אנו דווקא כן יודעים איך הטלת מס או הורדתו משפיעות על השוק. נכון, אנחנו בעיקר מבינים איכותית, ולא מסוגלים לחשב כמותית את חלוקת הנטל בין השחקנים השונים. אבל שוב, אנחנו מבינים שעמדת המיקוח של רוכשי הדירות חלשה מפני שהמחירים עולים, ולכן הם יקבלו רק חלק קטן מההטבה ורובה תגלגל לכיוון הקבלנים בצורה של עליית מחירים, ולכיוון הבנקים בצורה של הגדלת הביקוש למשכנתאות. אין לנו יכולת חיזוי מדוייקת, אבל כלכלה היא גם לא כישוף שחור, בבחינת "בוא ננסה אולי זה יצליח". "עיקר העבודה" של נגידת בנק ישראל הוא לדאוג ליציבות הבנקים, ולא למחירי הדירות. לעניות דעתי (זהירות: תאורית קונספירציה) עיקר מטרתה של מדיניות הריבית הנמוכה היא להעלות את ההון העצמי של הבנקים, כדי שיהיו חסינים יותר למשברים כלכליים. יש לקוראי האייל מזל גדול שאני לחוץ כרגע בזמן, אחרת הייתי שופך כאן את כל התאוריה בהרחבה ביחד עם "הסברים כלכליים" ברמה של גן ילדים. (מה מערכת היחסים בין בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים, ומשרד ראש הממשלה - הייתי רוצה מאוד לדעת.) אז זהו: "לפיד לפחות נלחם בשבילנו". אורי רדלר כינה לאחרונה את התופעה בשם "אינפנטיליזם כלכלי". תופעה זו היא בדיוק הסיבה שדמוקרטיה היא משטר דפוק. שוחד בחירות אינו מועיל לכלל הציבור. הוא מועיל לטווח הקצר (לקראת הבחירות) לציבור ממוקד, וגורם נזק לכלל הציבור לטווח הארוך. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
לכאורה לפי הטיעון הפשטני שלך, ככלל לא כדאי להוריד מיסים כי זה יגולגל להעלאת מחירים. עם מספיק חסמים, מאד סביר שלפחות חצי מההטבה תגיע לאזרחים, וזה לא מעט. הגדלת הביקוש למשכנתאות לא רלוונטית כאן, הרי אולי יקחו יותר משכנתאות, אבל אם הן יהיו נמוכות ב-18% (או ב-36% בגלל שכל ההפרש יפול על המשכנתא), זה דווקא יוריד את הסכום הכולל. אתה יכול להגדיור איזה תיאוריה שאתה רוצה על תפקידו של בנק ישראל, מבחינת האזרח הוא אחד (משניים-שלושה) הגופים העיקריים שאחראי על כלכלת ישראל. וכלכלת ישראל לא יכולה (טוב, היא יכולה, אבל כדאי מאד שהיא לא תהיה - המדינה מטרתה לשרת את האזרחים ולא להיפך) להיות מנותקת מכלכלת האזרחים. ואם גוף כזה במו ידיו שולח אנשים לקנות דירות - כמעט מאלץ אותם לקנות דירות - אז לכל הפחות שיסתום את הפה כשמישהו כן מנסה לדאוג לאזרחים ולתקן את מה שהוא מקלקל. אורי רדלר יכול לומר מה שהוא רוצה, כמו שאמרתי, אם כולם כל כך חכמים, למה כבר שמונה שנים הם לא עושים *כלום* כדי לשפר את המצב די מחפיר הזה? לדבר זה קל. אנחנו צריכים אנשים שעושים. לפיד נלחם בשבילנו - כן, זזוהי דמוקרטיה. אתה מוזמן לעבור למדינות עם שלטון אחר אם זה לא מוצא חן בעיניך. אני מבטיח לך שכשתהיה ממשלת ימין-חרדים, אז אולי תוכל לנשום לרווחה כי נפטרת מהפופוליזם (לשיטתך) של לפיד, אבל מי שיבכה כל הדרך אל הבנק זה אני ואתה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אנשים מוכנים לקנות היום דירה ביהופיץ ב- 1.18 מליון שקל, מה זה מוכנים? הדירות נחטפות כמו לחמניות טריות, מתוכם מרוויח הקבלן מאה אלף שקל, כעת מתברר לקבלן כי יצאה לשוק מכונה חדישה, שתוזיל לו את העלויות, כך שעלות הבנייה לא תהיה יותר 900 אלף שקל לדירה, אלא רק 800 אלף שקל לדירה, בהינתן התנאים האלה, האם הקבלן יוריד את המחיר במאה אלף שקל או רק יחכך ידיו בהנאה? האינטרס של הקבלן להוריד מחיר הוא רק אם הציבור לא מוכן לקנות במחיר שהוא קבע, וזה יכול לקרות רק אם אחד משניים, או שלציבור אין כסף, או שמישהו אחר מוכר יותר בזול, מכיוון שבישראל יש מחסור חמור מאוד בדירות, אין מישהו שמוכר יותר בזול, מכיוון שהריבית מאוד נמוכה, עדיין יש מספיק אנשים עם מספיק כסף. הפתרון היחידי הוא לבנות, לבנות ולבנות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זה לא דומה, כי העלות לקבלן לא תשתנה. תנסח את הדוגמה האמיתית שמדובר עליה במקום להשתמש באנלוגיות לא מתאימות, ואז נדבר. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מה שניסיתי להגיד זה, שזה אותו דבר. אבל מילא. בדוגמה שנתתי, שר האוצר בא ומוריד את המע"מ ל-0, הקבלן יעלה את המחיר ל1.39, שאחרי הורדת המעמ יניב 1.18 מליון לקונים, אם יקנו, יופי, הוא הרוויח, אחרת הוא צריך להוריד את המחיר. אבל, הטענה שלי היא שהקונים ייקנו, בדיוק כמו שקנו לפני החוק. אין להם סיבה לא לקנות, להפך, הם קונים לכאורה נכס ששווה 1.39 מליון. זה כמובן פשטני ועליית המחיר הזאת כמובן לא תקרה ביום אחד, וכנראה שהקונים בחודשים הראשונים אכן ירוויחו מירידת המס, אבל אחרי כמה חודשים המחירים יחזרו לרמה המקורית. לשנינו ברור, שהזוג שקונה את הדירה (ללא המס) במליון שקל, יסכים לקנות אותה גם במליון ו100 אלף, הרי מחיר השוק שלה, שידוע לכולם, היה עד לפני שבוע 180 אלף, ולמה לא 1.15? זה עדיין רווח של 30 אלף מלפני שבוע, והנחה של 15 אחוז ממה שכתוב על השלט ליד הפרוייקט. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני שמח שאתה2 מוכן קצת לדון בתחום האפור יותר, להזכיר את האיטיות של שינוי מחירי דירות1 ולהודות שלפחות לטווח הקשר יהיו לא מעט שירוויחו מהצעד הזה. זה כבר הרבה יותר קרוב למה שאני חושב שיקרה. משהו באמצע, שיניב הרבה רווח בטווח הקרוב, וזה יצטמצם. זה כבר משהו. ולמחירים ומגמות, כידוע, יש גם הרבה מרכיבים פסיכולוגיים, והם לא נקבעים רק לפי כלכלה 101. אף אחד לא יתפלא אם מגמה של ירידת מחירים לזמן הקצר תתגלגל לטווח הבינוני. בתוך התחום הזה, אני עדיין לא חושב ש"לשנינו ברור, שהזוג שקונה את הדירה (ללא המס) במליון שקל, יסכים לקנות אותה גם במליון ו100 אלף". אותו זוג יודע בדיוק כמוך, שהקבלן לא יפסיד שקל מירידת המחיר, והוא יכול למנף את המידע הזה לטובתו. יתירה מזו, אם זה זוג שמראש התכוון לקנות דירה במיליון שקל, אולי אין לו את המאה אלף הנותרים. בנוסף, בכלל הסף של החוק, מה שאתה אומר לא יכול לקרות לדירות שמחיריהן 1.6 מיליון שקל (כי אם הקבלן יעלה את המחיר ל-1.7 מיליון, אין הטבה). משיקולי רציפות וכאלה, זה מן הסתם ישליך מטה גם לדירות של 1.5 ו-1.4 מיליון, ואז ההשפעה תדעך איכשהוא. ולסיכום, גם חצי מ-18% זה 9 אחוז, שזה אומר מעל 100,000 שקל חיסכון לזוג מהמעמד הבינוני (מינוס). גם בזה לא הייתי מזלזל. בקיצור, יש פה לא מעט גורמים שכנראה יחסכו לא מעט כסף לקוני הדירות (ודירות קטנות עד ממוצעות - גם זה חשוב, לא?). זה שכל זה יעלה במיסים לכל הציבור (אולי מישהו אחר העלה את הטיעון הזה)? נו, זה טריויאלי, כל הוצאה ממשלתית היא על חשבון הציבור, השאלה היא אם כספי הציבור חוזרים אליו, ולו בחלקם, או שהם הולכים למימון של מגזרים ומעמדות אחרים שיודעים לעשות פוליטיקה יותר מתוחכמת ולקבל אותם מתחת לשולחן בכל מיני ועדות למיניהן. 1 רבים קונים דירה שנה ויותר מראש, וקבלנים לא יכולים להקפיץ מחירים ב-18% מהיום למחר, בטח לא בפרוייקטים שכבר בבניה וחלק ניכר מהם כבר נמכר, ושאר שיקולים שכאלה. 2 בניגוד לכמה מתדיינים דוגמטיים יותר כאן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הטיעון אמנם פשטני, אבל הוא לא בדיוק מקורי שלי. הוא נמצא בעמודים הראשונים של כל ספר לימוד בסיסי לכלכלה. שם הוא מנוסח בלשון של דיאגרמות היצע וביקוש והאלסטיות שלהן. ככל שההיצע קשיח יותר, הסובסידיה, או הטבת המס שניתנות ללקוח, זולגות לספק. ככה זה. חפש בגוגל את מילות המפתח המתאימות ותראה בעצמך. ביוני השנה פרסם גיא רולניק את המאמר מי ירוויח ממע"מ אפס על דירות ולמה זה לא יהיה מי שבאמת צריך? המבוסס על ראיון עם מיכאל שראל, הכלכלן הראשי באוצר שהתפטר בעיקבות הצגת התוכנית מע"ם אפס. שראל מציג לרולניק שני הסברים לכך שלפיד יוזם תוכנית גרועה כל כך. האפשרות הראשונה היא שהדרג המקצועי נכשל בנסיונו להסביר ללפיד מדוע התוכנית גרועה. אבל אחר כך שראל מציג את האפשרות הסבירה יותר לדעתו: ״כנראה שלא היה לי סיכוי לשכנע אותו. הוא הבין שהצעת המדיניות גרועה מבחינה מהותית ושנזקיה הכלכליים והחברתיים מרובים, אבל הוא גם הבין שהיא נשמעת מצוין לציבור הרחב ובמבט ראשון נראית נכונה. הוא לא עמד בפיתוי ובחר את הנראות על פני המהות". שראל מוסיף: "״בקרב הציבור קיימת תחושה שלפטור הזה אין עלות אמיתית. כמובן שתחושה זו שגויה לחלוטין, אך היא נוחה מבחינה פוליטית למקבלי ההחלטות: ההצעה נשמעת מצוין, קל להסביר אותה במשפט קצר, פשוט וקליט - 'איפוס המע"מ על דירות לזכאים', קל להבין אותה, חלק ניכר מהציבור מקווה ליהנות ממנה באופן ישיר, ואם לא, אז אולי באופן עקיף באמצעות ניצול ההטבה על ידי הילדים והנכדים של הזוגות שכבר אינם צעירים. ההצעה פשוטה וברורה: ברור שדירות בלי מע"מ זולות מדירות עם מע״מ. ברור שלפיד מיטיב עם הציבור. ״התחושה בקרב חלק מהציבור היא שמתן הטבת מס - בניגוד למתן מענק - לא מלווה בעלות כלשהי, כך שהציבור שיצטרך לממן את ההטבה לא ממש מודע לכך. קשה מאוד לדמיין את הקשר בין הניסיון להקל על הזוגות הצעירים להגשים את חלומם לרכוש דירה לבין התוצאות התקציביות שיהיו לצעד זה: העלאת מסים על כלל הציבור (או הימנעות מהפחתת מסים), פגיעה בשירותי הממשלה לאזרח, או הגדלת החוב הציבורי, שישולם על ידי הדורות הבאים. התועלת של הצעד המוצע ברורה, חדה ומיידית. הנזק, אם בכלל יש כזה, הוא רחוק, לא ודאי, ולא ברור על מי בדיוק הוא ייפול" ... וכאילו במיוחד בשבילך: או שתהיה נראות של הצלחה לטווח קצר, ואם לא, לפחות תהיה לפחות נראות שללפיד "איכפת מאיתנו", "נלחם בשבילנו". הנה הציטוט של דברי שראל: ״במקרה שמחירי הנדל"ן יירדו בשנה הקרובה, מקבלי ההחלטה על הפטור ממע"מ יוכלו לזקוף לעצמם הישג אדיר ... מנגד, אם מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות, מקבלי ההחלטה יוכלו להסביר לציבור שהם ניסו ככל יכולתם לעשות משהו נועז, דרמטי וחסר תקדים בעניין זה, בניגוד למתנגדים להצעה המנותקים מבעיות הנדל"ן ומרגשות הציבור". תוכנית הפטור ממע"מ הייתה תוכנית פוליטית של לפיד שמבוססת על ה"אינפנטיליזם הכלכלי" של הבוחרים הפוטנציאליים שלו. הנזקים הכלכליים שלה נמנעו עם סיכולה, אבל יש בה עדיין תועלת פוליטית. שכפי שלמדתי ממך, לפיד אכן הוכיח שהוא "דואג לנו". וכנראה אתה לא לבד. אם לפיד היה באמת דואג לנו היה משקיע מאמץ ולוקח סיכונים פוליטיים להתמודד קצת עם המבנה הריכוזי של המשק, אולי להקל קצת את חסמי הרגולציה בתחום בעלות על קרקע ובניה. אתה זוכר את "מחאת המילקי"? אולי צריך לפרק קצת המבנה הבולשביקי של החקלאות שלנו במיוחד בתחום החלב? אבל ללפיד היה נוח יותר לקשקש על פיקוח מחירים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כמה מרוכשי הדירות הפוטנציאלים הם "זכאים"? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
באשר לשראל, הכלכלן הראשי של האוצר, אני מעלה את התהיות הבאות: א. בתור מי שזה תפקידו, מה הוא עשה כדי להוריד את מחירי הדירות בשנים הארוכות שהיה במשרד האוצר? (התשובה - כלום, או שעשה ובאפס הצלחה). ב. בוא נראה מה עוד הוא לא עשה: במאמר הזה למה שראל בחר להתפטר אפשר לראות כמה דברים, למשל: "מה שתמוה בהתפטרותו של שראל הוא המקרה שהווה עבורו את העילה להתפטרות. מדובר בצעד שגוי (כבר כתבנו והסברנו), ואף שגוי מאוד. אבל אין מדובר בצעד שהולך להוביל את כלכלת ישראל לכאוס או לאסון, גם לא צעד בעל השלכות מאקרו-כלכליות מרחיקות לכת (בסך הכול ישפיע על 8% מרוכשי הדירות). יתרה מכך, מדובר בצעד של 1.5 מיליארד שקל. לכן, גם אם הצעד שגוי, הוא לא ימוטט את המדינה. היינו מבינים אם שראל היה מתפטר כאשר גילה בדוח ההכנסות שהוא מחבר, שחברות ענק מקבלות כל שנה, כמעט זה עשור, הטבות מס שערורייתיות שהגיעו ב-2011 ל-8 מיליארד שקל כי הן משלמות כמעט 0% מס. או בגלל ההתעקשות של משרדו שלא לקצץ את דמי הניהול לפנסיה המגיעים לכמה מיליארדי שקלים ישר לכיסם של כמה מנהלים, והפכו לרוצח השקט של העתיד הכלכלי של אזרחי ישראל. שראל גם התקומם כי הצעד צפוי "ליצור לחץ מחודש לעלייה במחירי הדירות". אז שראל היה יכול להתפטר קודם כאשר ראה את הבוננזה שמשרד האוצר עצמו עושה על חשבון מסי רכישה, מסי שבח ותקבולי הפרטה על קרקע (הכסף שהמדינה מקבלת ממכירת קרקעות), כאשר עשרות אלפי זוגות צעירים קורסים ולא מסוגלים להגיע לקורת גג." מה שאני למד מהציטוטים הנ"ל, שטובת הציבור היא ממש לא בראש מעייניו, והמחדלים שלו עולים לאין ערוך על אלה (המשוערים/היפוטתיים) של שר האוצר שאותו הוא יודע כל כך טוב להשמיץ. ג. ובוא נראה מה הוא דוקא כן מציע לעשות: ההצעה המטורפת של מיכאל שראל. השתכנעתי. זה ממש האדם שאני אתן לו את המפתחות לדירה החדשה שלי ואסמוך עליו שידאג ל(הורדת)הוצאות הדיור שלי (Not). ולסיכום, זה שאתה תקרא לי שוב ושוב אינפנטיל לא יחזק את הטיעונים שלך. אתה לא חכם יותר מכולם כאן, והטרמינולוגיה שמזכירה את השיח הימני קיצוני של חלק מהמגיבים כאן רק מחלישה את העמדה שלך. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל אנחנו לא דנים בשראל, אנחנו דנים בלפיד. ברור שיש אינטרס פוליטי להוריד את מחירי הדירות. העניין הוא שכדי לעשות זאת צריך בעיקר להעלות את הריבית, דבר שהוא בסמכותו של בנק ישראל. מדיניות ריבית נמוכה מאוד, מקובלת עכשיו על כל הבנקים המרכזיים בעולם המערבי. אני אישית חושב שהיה צורך להעלות את הריבית ואולי אפילו לבטל את המדיניות המוניטרית לחלוטין. אבל זו עמדה שו''חיסטית לא רצינית ולא מקובלת לחלוטין על הממסד המקצועי. אני יכול להרשות לעצמי להשתעשע במחשבות כאלה בעילום שם באינטרנט. בעולם המציאות אם הייתי נמצא בעמדת כוח פוליטית לממש תוכנית כזאת, לא הייתי מעיז לעשות זאת. אגב מדיניות כזאת תגרום האטה כלכלית באופן מיידי, ופוליטיקאי שיזום אותה, תוך התנגדות הדרג המקצועי, ישא באחריות הציבורית לה. האמת היא שאין לממשלה הרבה מה לעשות כדי להוריד את המחירים (אחרת הייתה עושה). אפשר להקל חסמים בתחום הבניה ובעלות על קרקע, אבל התועלת תהיה איטית מכדי שתהיה לה ערך פוליטי עבור הפוליטיקאי שיקח על עצמו מאבקים עם כל בעלי העניין בתחום זה. ההשפעה תהיה קטנה כל עוד הריבית נמוכה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הבנתי. תודה על הכנות. בקיצור, אתה בעד ממשלה שלא עושה כלום, וכדי שתישן טוב בלילה גם שכנעת את עצמך שהיא לא יכולה לעשות כלום. בעצם אתה אפילו הרחקת לכת - אתה טוען שלו היתה יכולה לעשות, כבר הייתה עושה, ז''א שאנחנו חיים בטוב מבין העולמות שבו הממשלה המיטבית שכל מה שעשתה נהדר, וכל מה שלא עשתה זה רק כי אי אפשר. אז מראש האופטימי בכל הדיון הזה היה בכלל אתה, ואני חשבתי שאני האופטימי (ולשיטתך האופטימי הנאיבי) כאן. אני, כשאני בוחר בעל תפקיד לפרוייקט, ממשלתי או פרטי, אני מצפה ממנו לעשות דברים. מועמד שמודה מראש שאין לו יכולת לשפר את הפרוייקט שהוא ממונה עליו, אני מאחל לו הצלחה בהמשך דרכו ואנו נפרדים כידידים. העמדה שלך כמובן לגיטימית, ואני שמח שהבהרנו את השוני בין עמדותינו. אגב, לא רק שוני, גם אני חושב שהיה צריך להעלות את הריבית, ומזמן. הריבית הנמוכה (לא רק בישראל כמובן) היא מס אכזרי שמוטל על כולנו, רק שהוא מספיק שקט, איטי ולטווח ארוך, מכדי להוציא את האנשים לרחובות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא עושה כלום, כלומר גם לא מזיקה. ממשלה שלא מזיקה כבר ממלאת 90% מהציפיות שלי. אם יש לך בעיה שאתה לא יכול לפתור, אתה לא תיגש לקיר ותטיח בו את ראשך רק כדי לעשות משהו, נכון? אז זה בדיוק מה שלפיד רצה לעשות לכולנו כדי שנחשוב שהוא עושה משהו בשבילנו. נניח שאתה ראש ממשלה ושר אוצר, ויש לך תמיכה פוליטית מוחלטת. הייתה לוקח על עצמך את האחריות, על סמך הבנתך בכלכלה, לכפות על בנק ישראל העלאת ריבית? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אז הבנו כבר שהציפיות שלנו שונות. ראש ממשלה שבתקופתו מחירי הדירות עלו ב-80% הוא לא רק מזיק, הוא בתחרות על המקומות הראשונים בליגת ההזקות. אבל כבר הבנו שאני ואתה רואים את זה בצורה מאד שונה. זה בסדר. (תרשה לי לא לענות על שאלות ספציפיות פרסונליות לכאורה, שלא נראה לי שיוסיפו לדיון העקרוני. זה כמו שאני אשכור מומחה לטילים לפיתוח כיפת ברזל, ואחרי שש שנים הוא לא יפגע באף טיל. עכשיו, לשאול אותי האם אני במקומו הייתי מסתכן בלהחליף את המנוע או ראש הנפץ, זאת שאלה לא רלוונטית. לשאול אותי אם לדעתי הוא עשה את תפקידו טוב או לא, זאת שאלה כן רלוונטית. ולה גם יש תשובה פשוטה - נכשלת, תודה ושלום. בוא ננסה מישהו אחר). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מצד שני, מחירי הסמארטפונים ירדו בתקופתו ב80%. אז מה? מחירי הסמארטפון לא ירדו בזכותו, אלא עקב כוחות השוק, ומחירי הדיור לא עלו בגללו, אלא בגלל כוחות השוק (טוב, האמת שדווקא כן בגללו - חלקית - בגלל הקפאת הבניה בחלקים מהארץ) | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה זוכר שכתבתי לך: "ברור שיש אינטרס פוליטי להוריד את מחירי הדירות. העניין הוא שכדי לעשות זאת צריך בעיקר להעלות את הריבית... האמת היא שאין לממשלה הרבה מה לעשות כדי להוריד את המחירים (אחרת הייתה עושה)." כן? ועל זה הסברת לי שיש ביננו הבדלי גישות, ושאתה מצפה מהממשלה לעשות ולפתור וכולי, וכולי? אתמול צצה ביוטיוב הרצאה של מכרנו המשותף ד"ר מיכאל שראל, הכלכלן הראשי באוצר שהתפטר. ומסתבר שהוא חושב בדיוק כמו עבדך הנאמן - שאין הרבה מה לעשות. אין הרבה מה לעשות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לו היית מקבל אותי לעבודה בחברה שלך, ומשלם לי משכורת יפה, ואחרי חמש שנים היה מסתבר לך שלא קידמתי את החברה, מטרותיה ורווחייה ולו בשקל, בייחוד לא את הפרוייקט שבשבילו גייסת אותי, ןהיא המשיכה להפסיד כל השנים האלה, גם אני הייתי מסתובב עם מצגת פאואר פוינט משכנעת שמסבירה שלא היה מה לעשות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בתור בעל חברה לבעל חברה: אם היית מקבל אותי לעבודה בחברה שלך, והיה מסתבר לך שלא מצאתי דרך לבנות חללית שתביא אותנו לגלקסיית אנדרומדה, במיוחד שעל הפיקוח על בניית חלליות ממונה מחלקת בנק ישראל בחברתך, והייתי מסביר לך שאם אין חללית אין אנדומדה - אני בטוח שהיית מבין. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למה אתה חושב שתפקידו של הכלכלן הראשי של משרד האוצר להוריד את מחירי הדיור? "משרד האוצר הינו המשרד הכלכלי המרכזי של ממשלת ישראל והוא האחראי על קביעת המדיניות הכלכלית של הממשלה. תפקידיו המרכזיים הם: תכנון וביצוע המדיניות הכלכלית-פיסקאלית של מדינת ישראל, ויסות הפעילות הכלכלית והעסקית במשק, קביעת תקציב המדינה השנתי לפעילות הממשלה וחלוקתו למשרדי הממשלה השונים וניהול הכנסות המדינה וגביית המיסים הישירים והעקיפים. כמו כן מופקד המשרד על פעילותן של כלל החברות הממשלתיות, על קביעת מדיניות השכר והסכמי העבודה במגזר הציבורי ועל ניהול נכסי המדינה. המשרד אף מפקח על גופים מרכזיים בשוק ההון." (מתוך האתר של משרד האוצר) אתה רואה "הורדת מחירי הדיור" כאן? (ולא בכדי). השאלה הראשונה שצריך לשאול היא האם ממשלה דמוקרטית צריכה להתערב בשוק משוכלל כמו שוק הדיור (שלא ע"י שחרור חסמים). שאלת המשך היא - אם כבר הממשלה מתערבת, מדוע זה תפקידו של משרד האוצר ולא של משרד השיכון? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יתר על כן, לרוב הציבור בישראל יש דירה בבעלותו כך שהוא יפגע מירידת מחירי הדירות שהרי מחיר הנכס שברשותו ירד וחלק מהשאר עניים מדי ולא יקנו דירה בשום מקרה, מדובר בבעיה של אולי 10% מהציבור. לפיכך אין אינטרס ציבורי בהורדת מחירי הדיור. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מי שיש דירה בבעלותו והוא גר בה, ירוויח מירידת מחירי הדירות כי כשהוא ירצה לעבור לדירה טובה יותר, ההפרש במחיר יקטן. מי שיש דירה בבעלותו והוא גר בה ולא מתכוון לשפר דיור, אדיש לשינוי מחירי הדירות. רק מי שיש בבעלותו דירה שנייה ומעלה כהשקעה, יפסיד מירידת המחיריםם, וזה פלח מצומצם של האוכלוסיה. ולכן יש אינטרס ציבורי גבוה להורדת מחירי הדירות. אפילו המספרים שאתה מביא שגויים בפקטור שלוש. אחוז האוכלוסיה ללא דירה בבעלות הוא 31%. אולי כדאי לך לשקול ניק שונה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ומה קורה למשנמכי דיור (הורים שילדיהם בגרו וכבר לא צריכים בית גדול, זוגות שמתגרשים, אלמנית, קשישים שהדירה שלהם משמשת לתשלום בית האבות וכו')? גם הם מפסידים. בקיצור, מדוע על הממשלה להתערב בשוק הדיור (שהוא שוק משוכלל לכל הדעות, אולי השוק המשוכלל ביותר) לטובת שחקנים מסויימים (זוגות צעירים, קבלנים) ולרעת שחקנים אחרים (כל השאר)? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שוק הדיור הוא לא שוק משוכלל לכל הדעות. תגובה 613729. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
קראתי לא רק את התגובה, אלא את כל השרשור שמתחתיה, והמסקנה ממנו היא שאכן שוק הדיור הוא שוק משוכלל: 1. ריבוי מוכרים וקונים שכל אחד מהם קטן מכדי להשפיע לבדו על התנהגות השוק. - קיים. (כמעט) כל בית אב הוא מוכר וקונה פוטנציאלי. 2. לכל המוכרים והקונים מידע מלא על כל המתרחש בשוק. - קיים (ע"ע yad2) 3. כל קונה חופשי להתקשר עם כל מוכר ולהיפך. - קיים 4. כל היחידות הנמכרות בשוק הן הומוגניות מנקודת מבטם של הקונים - קיים חלקית (יאנשים מחפשים "דירות 4 חדרים בתל אביב" או "צמוד קרקע במושב בשרון" - ויש מספיק יחידות מכל סוג) 5. התנהגות רציונלית של המוכרים והקונים - קיים אין כמובן "שוק משוכלל אידיאלי" אבל שוק שמקיים 4 וחצי תנאים מתוך ה5 הוא בפירוש שוק משוכלל (הראה לי שוק כלשהו במדינה שהוא יותר משוכלל מזה) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
היו לך שלוש טענות, שלושתן לא נכונות: 1. ששוק הדיוק הוא לפי כל הדעות שוק הדיור הוא שוק משוכלל. ברגע שהבאנו דעה אחת שלא היא1, ברור שהטענה הזאת שגויה מהיסוד. 2. שהוא "אולי השוק המשוכלל ביותר" גם זה, בוודאי לא נכון, שוק המטבעות הזרים הוא בוודאי שוק משוכלל יותר בכל אספקט שתבחר. 3. שהוא שוק משוכלל. גם זה בוודאי לא נכון (באמת? הקונים מתנהגים באופן רציונלי? היחידות הומוגניות מבחינת הקונים והמוכרים? איפה הבחור מהפריפריה שהתבכיין על התל-אביבים שמתנהגים באופן לא רציונלי ומתייחסים לבתים שלהם באופן לא הומוגני?). אני, בכל מקרה, הערתי רק לגבי 1. 1 אם אתה רוצה עוד דעה, קרא את הערך בויקי באנגלית2 ושים לב למשפט המפורש: "The real estate market is an example of a very imperfect market." |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. אתקן: לכל הדעות ששוות משהו 2. באמת? בשביל לקנות ולמכור מט"ח אתה צריך ללכת לבנק או לצ'יינג' (שני סוגי עסקים שחייבים אישור מיוחד ממשרד האוצר). דירה אתה יכול לקנות ולמכור לכל אחד ומכל אחד. 3. הקישור שצירפת מתייחס לשוק הנדל"ן בארה"ב, שהוא שונה בתכלית משוק הנדל"ן בישראל (גודל גיאוגרפי, החוק בנוגע למשכנתאות וכו') (שלא לדבר על תרבות הדיון העלובה שלך) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. אני מבין שרק הדעה שלך שווה משהו? אכן, תרבות דיון ראויה. כל קורס בכלכלה שמדבר על "שוק משוכלל" מציין את שוק הנדל"ן כדוגמא לשוק שאינו משכולל. פשוט, ממפני שהוא לא. 2. כן, באמת.בשביל לסחור במט"ח אתה אמנם צריך אישור ממשרד האוצר, אבל זה לא אישור שדורש בחינה או תנאים מיוחדים, ולא קשה יותר להשיג אותו מאישור שצריך להשיג מרשות המקרקעין עבור כל עסקת נדל"ן. 3. בישראל יש חוקים אחרים, אבל יש הרבה חוקים, וזה לא משנה לעניין, נדל"ן, מעצם מהותו (דלא נידי = לא נייד) אינו נייד, לכן היחידות לא יכולות להיות הומוגניות בשום צורה שהיא. והן באמת לא. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. מי שהחל בתרבות דיון קלוקלת הוא אתה. 2. לעומת זאת, בשביל למכור את הדירה שלך לא צריך שום אישור מאף אחד. עובדתית, יש כ2000 בעלי רשיון נש"מ (צ'יינג'ים) וכ10 בנקים. זהו מספר קטן בכמה סדרי גודל מאשר מוכרי הדירות. 3. (הכוונה לכללי המשכנתא, בעיקר לעובדה שבארה"ב היא non recourse) יש מספיק יחידות (כמעט) שוות ערך לכל אחד. בגלל זה ציינתי שזה "קיים חלקית". כאמור אין שוק משוכלל "אידיאלי" אבל שוק הדיור (ודיור הוא לא רק נדל"ן) משוכלל הרבה יותר משווקים אחרים במדינה (כמו המזון, החשמל, הרכב, שירותים פיננסיים, בריאות, תקשורת, ביגוד, או כל שוק שעולה בדעתי) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
2. הערה קטנה - ביד2 אתה יודע כמה דרש המוכר, אתה לא יודע בכמה באמת התבצעה העיסקה. שזה המידע החשוב באמת. וזה לפני שנכנסנו לעוד הרבה נתונים על הנכס שלא מופיעים שם, כמו רמת הבנייה, רמת הגימור, כמה רקובה האינסטלציה ועוד ועוד. כשאתה קונה מאזדה 3, אתה יודע בדיוק מה אתה קונה, ואתה יודע שהיא זהה לחלוטין למאזדה 3 אצל מוכר אחר. עם דירה זה לא ממש נכון. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. הנתונים על העסקה בפועל נמצאים באתר של רשות המסים, שגם הוא פתוח לציבור. 2. כשאתה קונה מזדה 3 מיד שנייה, אתה לא יודע מה אתה קונה עד שתביא אותה למכון בדיקה, בדיוק כפי שאתה מביא שמאי לדירה שאתה רוצה לרכוש. ולגבי רכישה מיבואן - ברור שמפאת מס' המוכרים הקטן (יבואנים מורשים) השוק הרבה פחות משוכלל משוק הדיור. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בזה שהממשלה מורידה ריבית, ואל תתחיל לי עם בנק ישראל, הממשלה והממסד השולט בכלכלה, כולל בנק ישראל, ברגע שהיא מורידה ריבית, היא מתערבת ישירות וברגל גסה במחירי הדירות. ויש עוד היבטים של מי שולט על הקרקע וכו'. אז היא מעורבת בשוק הדירות עד צוואר, אם תרצה או לא תרצה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפני שאתה מטיח האשמות באנשים תנשום עמוק תחשוב ותקרא את מה שאתה כותב, ומה שכתב מי שאתה עונה לו. אם מחירי הדירות עולים ב10% אז התוספת שמשפר הדיור צריך לשלם עבור הדירה החדשה גדל. שלא לדבר על כל אותם רבים שלקחו משכנתא על דירה במחיר x ועכשיו דירתם תהיה שווה פחות במקרים קיצוניים הם יהיו חייבים לבנק יותר משווי הדירה.כל מי שיש ברשותו דירה ומחירה יורד מפסיד מדובר בחשבון פשוט כמו שמי שיש ברשותו מניות ומחירם יורד מפסיד. המספר 10% נובע מכך שהורדתי מ32% את אלו שאין ביכולתם בשום אופן לקנות דירה כי הם עניים מדי ואת אלו (החכמים לדעתי)שאינם מעונינים לקנות דירה (ציינתי זאת בתגובתי אם היית טורח לקרוא אותה).אם אתה רוצה לשנות ל15% אתה מוזמן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"אם מחירי הדירות עולים ב10% אז התוספת שמשפר הדיור צריך לשלם עבור הדירה החדשה גדל" - זה הדיוק מה שאמרתי, ולכן משפר הדיור סובל מעליית המחירים. אני שמח שאנחנו מסכימים על זה. אלה שלקחו משכנתא - כל עוד הם לא מגיעים לחדלות פרעון, מה זה מעניין אותם היחס בין עלות המשכנתא למחיר הבית? הם כבר רכשו את הדירה ומתגוררים בה. והם שילמו עליה כמה ששילמו, כשהמשכנתא היא רק הלוואה שעזרה להם. כל עוד הם לא מגיעים למצב שהם לא יכולים לשלם את המשכנתא, שרק אז ערך הדירה רלבנטי אם הם מוכרים אותה כדי לכסות את המשכנתא, וזה מאד נדיר, זה בכלל לא אכפת להם מה ערך הדירה. אם המשכנתא שלך היא שלושת אלפים שקל בחודש, לעוד עשר שנים, ויכולת ההחזר שלך לא נפגעה, שהרי היא לא קשורה למחירי הדיור, מה אכפת לך מה מחיר הדירה? אה, זה אולי יעניין אותך כשתרצה לשפר דיור - אז שם כבר היינו, אם מחירי הדיור עלו, ההפרש עלה, וזה שהדירה שלך עלתה ממיליון לשני מיליון לא עזר לך בגרוש, להיפך, רק הפסדת. וזה גם מסביר למה המשפט הבא שלך על מנייה שגוי. דירה שקולה למנייה רק אם היא דירה להשקעה ואתה לא גר בה. ואגב, את כל זה אני אומר לך בתור מי שיש לו דירה. על הנייר זה ממש מגניב שהיא עולה, אבל אם אני ארצה לשפר לדירה שגדולה בחדר נוסף, ההפרש כמעט שקול למחיר המלא של ששילמתי על הדירה הקודמת. יופי לי, איך הרווחתי! מה, לא? יפה שהורדת. חמישה עשר אחוז מהשוק זה לא מעט, וגם אלה שגרים בשכירות, החכמים יותר לשיטתך, משלמים יותר כשמחירי הדירות עולים, ביחס ישר למדי. אז בבקשה תוסיף גם אותם לאוכלוסיה הנפגעת. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בניגוד אליך אני דווקא שמח שמחיר הדירה שלי עולה לא כשהמחיר יורד. אתה ברצינות רוצה לטעון שלבעלי דירות לא משנה אם מחיר הדירה שלהם עולה או יורד? אם אני קונה דירה במיליון וערכה עולה ל1.1 מיליון אני יכול למכור אותה והרווחתי מאה אלף שקל, איפה אני אגור עכשיו זאת שאלה אחרת אני יכול לגור באוהל, לשכור, לעבור לברלין או כל דבר שעולה על דעתי, אותם מאה אלף שקלים יושבים אצלי בחשבון הבנק. לגבי נוטלי משכנתאות ההבדל גדול יותר אם לקחתי משכנתא של 800000 על דירה של מיליון שקל ומחירה יורד ל 800000 אני עדיין חייב לבנק 800000 פלוס הריבית על ההלואה, דרך אגב אנשים עושים חישוב לא נכון כשהם מחשבים את עלות הדירה שהם קונים בלי חשב את מחיר הריבית על המשכנתא שהם לוקחים עליית מחירי הדירות בישראל בשנים האחרונות מתונה יותר מהנתונים הרשמיים בגלל הריבית הנמוכה. לגבי שוכרים אין חוק טבע שאומר שמחירי השכירות עולים יחד עם מחירי הדיור. למעשה עליית מחירי השכירות בשנים האחרונות הייתה מתונה בהרבה מעליית מחירי הדירות ראה אתר חובה דרך אגה למי שרוצה לטעון טעות אינטיליגנטיות ל שוק הדיור. אישית אני חושב תפקיד הממשלה בשווקים הוא בלם זעזועים אם השוק במגמת עלייה עליה לפעול למיתון העליות ולהיפך פעילות אגרסיבית מדי כמו מעמ 0 יוצרים עיוותי שוק וגורמים יותר נזק מתועלת. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
איפה תגור זה מאד משנה, ברמה מסוימת הביקוש האישי שלי לדירה קשיח, אני רוצה לגור בדירה סבירה בעיר סבירה, ולא באוהל. על פי הלוגיקה שלך עליית מחירי הרכב לא מעניינת אותי, כי אני יכול לנסוע על אופניים. זאת טעות. גם אם בשוליים יש כמה אנשים שיכולים לעשות שינויים מטורפים כרמת הדיור, תשעים אחוז מדיירי הדירות יישארו בדירות דומות ובתנאים דומים, ולא יעברו לא לברלין ולא לאוהל. כבר הסברתי לך באופן ברור למה בתור בעל דירה אני גם מפסיד מעליית מחירי הדירות, ברגע שאני משפר דיור, ואתה אפילו הסכמת. כולל דוגמה נקודתית מובהקת. אז תנסה להתייחס למה שאני אומר במקום לשאול שאלות רטוריות (בעיניך). כנל לגבי המשכנתא, כבר עניתי לך על זה, אז או שאתה מתעלם או שלא הבנת מה שאמרתי. אם אתה רוצה שאני אסביר את זה שוב, אנא אמור. באשר להערה שלך על השפעת הריבית, אני יותר ממסכים, זאת מראש היתה הטענה שלי לפיה השלטון שמוריד ריבית מעלה ישירות את מחירי הדירות. לגבי שוכרים, אכן יש פער בין העליות (שמוסבר כמובן לחלוטין על ידי ירידת הריבית), אבל עדיין, עליית מחירי דירות מביאה לעליית מחירי שכירות. כך שירידת מחירי דירות תיטיב גם עם השוכרים, כמו שאמרתי, ביחס ישר אבל עם מקדם נמוך מאחד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ועדיין לא ענית לגבי משנמכי דיור. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זה נראה לי פלח קטן ולכן לא משמעותי. שנמוך הדיור המקסימלי הוא מעבר מדירה לאוהל, ועל זה כן עניתי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
רק מבית לאוהל? מה לגבי זוגות שילדיהם עזבו את הבית ורוצים דירה קטנה יותר? מה לגבי זוגות שמתגרשים? מה לגבי אלמנות? מה לגבי קשישים שעוברים לבית אבות? זה כבר לא פלח כזה קטן. וחוץ מזה, גם אם זה כן היה פלח קטן, למה המדינה צריכה להעדיף את טובתם של זוגות צעירים על פני קשישים? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נראה לי שהויכוח ביננו די עקר. נקודת המבט שלי היא שערך הנכס שבבעלותי בניכוי החוב שלי עליו הוא חלק מההון שלי. אמנם אין זה הון נזיל כמו כסף בבנק אבל עדיין הון. כשנכס שברשותי מחירו עולה ההון שלי גדל (לא משנה מהו הנכס, מכונית, דירה או הסרוויסים של סבתא). העובדה שאני צריך לגור היכן שהוא ושיתכן שבאותו זמן מחיר המגורים עלה, זאת שאלה אחרת ויש ברשותי החופש במסגרת יכולתי הכלכליות לבחור כיצד ואיפה לגור, מה עושים רוב האנשים אינני יודע, מה שאתה אישית רוצה לא משנה לדיון, ואחרי מאה ועשרים יורשייך בוודאי ישמחו לקבל דירה ששווה יותר. אתה שבוי בגישה של רבים וטובים שמסתכלים באופן אמוציונאלי על ביתם כאל משהו שהוא מעבר לנכס כלכלי. העובדה שאתה מתגורר בבית שברשותך אינה אקסיומה, אלא רק ביטוי למתאם בין רמת ומקום המגורים שלך לנכס שברשותך, כל אחד עושה את חישוביו לעצמו. ההתעקשות שלך על משפר הדיור ההיפוטטי (מה זה משפר דיור? זה כולל מי שעובר לדירה גדולה יותר בשכונה זולה יותר?) היא זניחה, שהרי עליית המחיר עבורו היא רק על אחוז ה"שיפור". כמובן מולו יש את "מנמיך" הדיור, זה שמחליט לשכור, זה שנפטר מן העולם, ועוד אלפי מקרים אחרים. המקרה שהבאתי של מי ששילם מחיר גבוה על דירה שמחירה ירד הוא מענין, כי לפי שיטתך, אם אני משלם על נכס ומחירו יורד אני לא מפסיד. אם ניקח את הטיעון אד אבסורדום אזי אם שילמתי מיליון עבור דירה והערך ירד לאפס לא הפסדתי כי עכשיו אני יכול לגור בחינם. לגבי הורדת הריבית, היא לא מעלה אלא מורידה את מחיר הדירה. לא ברור אם היא השפיעה על המחיר לצרכן (בארצה"ב הריבית ירדה באופן חד ומחירי הדיור לא עלו) אבל היא בוודאות הוזילה את מחיר המשכנתאות גם לקוני דירות וגם לממחזרי המשכנתאות, ירידה של 1% בריבית על משכנתא ל20 שנה של 500,000 שקל שווה כ60,000 שקל. עליית מחירי השכירות בתקופה הנידונה מתונה בהרבה מעליית מחירי הדיור בעיקר אם מקזזים את עליית המדד ובעצם מוגבלת לאזור תל אביב. לסיכום לא נראה לי שמצוקתם של שוכרי הדירות בת"א זוגות שרוצים לקנות דירה במרכז ומשפרי דיור מצדיקה מדיניות ממשלתית אגרסבית להורדת מחירי הדיור שסופה מי ישורנו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה שבוי בגישה שדירה היא נכס כלכלי, מתעלם מחוסר הנזילות שלה ומכך שבניגוד למנייה, אתה לא יכול למכור אותה ולשבת בצד, ודווקא בגקלל הגישה שלך אנשים קונים דירות כמו (לח)מניות במקום לחשוב באופן רציונלי, ולמשל, כשהשוק גבוה לשכור דירה במקום לקנו אותה. לא הבאתי שום טיעון אישי, אלא כדוגמא לטיעון כללי. משפר הדיור איננו היפותטי, הוא חלק ניכר משוק הדירו של אלה שזו לא דירתם הראשונה. כן, אני טוען שמי שיש לו דירה יחידה שהוא גר בה, והוא רוצה להמשיך לגור ברמת החיים שאליה הוא רגיל (אם לא יותר, כאשר המשפחת ו/או חשבון הבנק מתרחבים), הרווח שלו מעליית מחירים הוא זניח, ואם הוא אכן משפר את הדיור הוא הפסיד. (אגב, אם לשיטתך הוא עובר לדירה גדולה יותר במקום זול יותר - מה שאומר נניח שהיא שווה בערך כמו דירתו הקטנה במקום היקר - אז מבחינת המעבר זה לא משנה אם שתי הדירות שוות מיליון שקל או שני מיליון שקל. אתה בוודאי יודע שההפרש בין שני הסכומים זהה). לגבי הורדת הריבית, זה יפה שאתה סותר את עצמך משפט אחרי משפט. עצם זה שהיא מורידה את מחיר המשכנתא (המצטבר), מביא לזה שהיא מעלה את מחיר הדירה. וכמו כן, מאחר והיא מורידה את התשואה על הכסף שלך בבנק, היא מעודדת אותך להשקיע בנדל"ן ולא באג"ח. אלה דברים כל כך ברורים, שאם אתה לא מסכים עליהם אז נסכים שלא להסכים וניפרד כידידים. בתור מי ששכר דירה עד לפני 14 שנה, וגר היום באותה שכונה, וגם השכיר דירה בשכונה זו באזור 2006, אני יכול לומר לך שמחירי השכירות עלו ב-70%, חד וחלק. לא קרוב אפילו למדד מאז. 'דירה במרכז' זה כולל שני מיליון איש, וגם בפריפריה (יש לי נתון אחד בדוק מבאר שבע, שאני בטוח שאיננו חריג, וגם הסטטיסטיקות לא מתנגדות) מחירי הדירות עלו מאמצע העשור הקודם ב-100% אחוז. זאת גם פריפריה? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
א. ייתכן שחוסר הנזילות של הנדל"ן עשוי להיות יתרון, מבחינה פסיכולוגית. אני מנחש שלו היה מחיר ידוע מוצמד לכל דירה ומתעדכן מדי רגע, וניתן היה למכור אותה בקליק או לקנות חלקיקים ממנה, היו התנודות במחירי הדירות גדולים יותר. ב.70% ממתי? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דירה היא נכס כלכלי, זה די ברור, היא יכולה להיות מקום המגורים שלי או לא, אבל מבחינה חוקית ועובדתית היא נכס כלכלי יש לה ערך כספי ורשומה בבעלותי, בניגוד לאשתי לדוגמא... לא הגדרת מיהו משפר הדיור ולא סיפקת מספרים עד כמה הוא נפוץ לכן מבחינתי הוא היפוטטי. "ברמה מסוימת הביקוש האישי שלי לדירה קשיח, אני רוצה לגור בדירה סבירה בעיר סבירה, ולא באוהל." נשמע לי כמו טיעון אישי למדי. לשיטתי דירה של 2 מיליון שקל שווה מיליון שקל יותר מדירה של מיליון, פשוט מאוד. זה לא קשור לאיפה אני גר. ולשיטתך, אם קניתי דירה במיליון, חצי ממנה במשכנתא, ומחירה ירד למאה אלף, לא הפסדתי, אני גר באותה דירה, ועלי להמשיך לשלם לבנק את המשכנתא. לשיטתי, תכריז על חדלות פרעון, ותקנה את דירת השכן במאה אלף ותחסוך הרבה כסף. ( אני מקווה שאינך איש עסקים) תהרוג אותי אם אני מבין את טיעון הריבית שלך, ירידת הריבית מוזילה את עלות המשכנתא ולכן מוזילה את מחיר הדירה, זה טריויאלי, מתמטיקה פשוטה, חיסור וחיבור. כיצד זה מביא לעלית מחיר הדירה (שכוללת את עלות המשכנתא) לאלוהי הפונז פתרונים. לגבי ירידת התשואה על הכסף שלי, זו שאלה הרבה יותר מסובכת מכפי שאתה מציג. אם תשואות האגח הממשלתיות יורדות, תשקיע במשהו אחר זהב, בולים תמהיל,מה שבראש שלך ובסוף תעשה את החשבון אם הרווחת או הפסדת מירידת הריבית. אילו שהשקיעו במניות עשו בוחטה של כסף (120% בחמש שנים במדד תא 25) לגבי הדוגמאות האישיות שלך אין לזה משמעות סטטיסטית, מדובר בקוריוז ותו לא, אפילו כשהם מלוות במילים נחרצות כמו "חד וחלק". לפי נתוני משרד השיכון מחירי השכירות בישראל עלו ב-30% בתקופה הנידונה, לא הרבה יותר מהמדד. אין 2 מיליון אנשים שמחפשים לקנות דירה במרכז, ומה לעשות, אם כולם רוצים דירה במרכז, וההיצע מוגבל, המחירים יעלו. אחרי שביטלת את חוקי החשבון אתה מבטל את חוקי השוק. כשמדברים על עליית מחירים זה תלוי מאיפה מתחילים ואיפה מסיימים. לדוגמא אם נתחיל ב1994 (עשרים שנה) הרי המחירים עלו רק בכ 25% לעומת היום. דרך אגב אחוז השינוי הממוצע השנתי של מחירי הדירות מאז 1967 הוא 2.1%, לא משהו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא הבנתי: "לשיטתי, תכריז על חדלות פרעון, ותקנה את דירת השכן במאה אלף ותחסוך הרבה כסף. (אני מקווה שאינך איש עסקים)". אם פשטת רגל, מאיפה תשיג פתאום מאה אלף? הרי בהליכי פשיטת רגל ממנים לך כונס שאמור להשתמש במשאבים שנותרו לך כדי להחזיר חובות. אז או שפספסתי משהו (לא מן הנמנע) או שאתה מבלבל את המצב בישראל עם המצב בארה"ב(?). אני לא הפונז, אבל מרשה לעצמי להסביר את טיעון הריבית: אם לקונה פוטנציאלית יש הון ראשוני של מיליון שקל, והריבית היא 2%, והמשכורת שלה כך-וכך, היא יכולה לקחת הלוואה של חצי מליון שקל, ואז להתחרות על דירות שמחירן המקסימלי מליון וחצי ש"ח. כשהריבית היא 5%, ומדובר בקונה פוטנציאלית אחראית, היא תסתפק בהלוואה של 350,000 ש"ח1 בלבד כי כשהריבית גבוהה יותר, מדובר בסכום שווה ערך להלוואה של חצי מיליון בריבית 2%. במקרה כזה, היא ודומיה מתחרים על דירות שמחירן המקסימלי הוא מליון שלוש מאות חמישים, ופחות אנשים מתחרים על הדירות ששוות מליון וחצי. 1 לא טרחתי לבחור מספרים שמסתדרים טוב. אתה מוזמן לשנות את המספרים כך שיסתדרו זה עם זה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
חדלות פרעון - למיטב ידיעתי זה עובד בארה"ב אבל לא בארץ (וזה אכן שוני משמעותי): בארה"ב כשאתה לא יכול לשלם את המשכנתא, הבנק מקבל את הדירה שלך, ומבטל את שארית המשכנתא. בארץ, אתה ממשיך להיות חייב לבנק את סכום המשכנתא, כולל הסכום שלא מכוסה על ידי מכירת הדירה, ולכן התעלול המחוכם שלך לא יעזור כאן. טיעון הריבית: ירידת הריבית מעלה בריבוע את הביקוש לדירות, דבר ראשון כי היא מורידה את מחיר ההלוואות, ודבר שני כי היא מורידה את האטרקטיביות של אפיקי השקעה החילופיים. זאת הפעם השלישית שאני אומר את זה, אם לה הבנת זאת כבר לא בעיה שלי. אין לי מושג מאילו מקורות (שגויים) אתה לוקח את הנתונים שלך, אבל מאז ששבעה בדצמבר 2009, חמש שנים אחורה מעכשיו, מדד ת"א 25 עלה בכ-32% בלבד, כמו שאפשר לראות גם כאן. המדד ב-7.12.09 היה 1122.33 נקודות. וזה עוד לפני שדיברנו על צ'רי פיקינג (הי, שנתיים לפני זה הוא היה ב-גובה 1212 נקודות, מה שמביא אותך לתשואה האגדית של 3% בשנה על שבע שנים בהשקעה גבוהת סיכון. נתונים שגויים 2: לפי נתוני ממשלת ישראל (נא לפתוח את טבלת האקסל לנתונים ארוכי טווח ומדויקים), מחירי השכירות הממוצעת בין השנים 2006 ל-2014 עלו ב-45%, 84%, 53% ן-68% בירושלים, תל-אביב, גוש דן והשרון בהתאמה. אם יש לך משהו חדש לומר שמתבסס על עובדות, אנא בסס אותו להבא ותחסוך את המאמץ המיותר בלהפריך אותו מכל וכל. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דבר ראשון אני אודה לגבי טעות אכן מדד תא עלה ב- 32% בלבד, בטעות הסתכלתי על שינוי של 132% כעליה של 32% אבל הדוגמא שהבאתי אינה נוגעת ללב הטיעון שלי, החלטות לגבי השקעות הן אישיות, לפעמים מרוויחים ולפעמים מפסידים השקעה בנדלן מצריכה הון לא קטן ויש בה סיכונים וסיכויים, והיסטורית אינה מאוד משתלמת. (תרשים 6 ב: לגבי ה"התעלול המחוכם" אינני עורך דין, אבל לא נראה לי שפוי שאדם ישלם לבנק על משכנתא הרבה יותר מערך הבית. אז אם הוא לא יכול לקנות את בית השכן הוא יכול לשכור אותו, או במילים אחרות ירידה חדה במחירי הדיור תסכן את יציבות הבנקים. לגבי טיעון הריבית: סוף סוף אחרי בקשות חוזרות ונשנות אני מקבל את "טיעון המחץ" למה הורדת הריבית מעלה את מחירי הדיור. הסיפורים נחמדים וחלקם אפילו משכנעים אבל עדיין רק סיפורים. מדוע הורדת מחיר ההלואה מעלה את מחיר הדירה? הרי היא לא מגדילה את הוצאות הקבלן או את מחיר הקרקע להיפך. וגם הטיעון שאז המוכר יחשוב שלקונה יש יותר כסף, לא מחזיק מים שהרי אין חובה לקונה לגלות כמה כסף יש לו. אני מוכן להבין שריבית נמוכה מגדילה את הביקושים אבל באותה מידה היא תגדיל את ההיצע וגם לקבלנים יהיה משתלם לבנות כי הוצאות המימון שלהם יקטנו. לסיכום בעוד אני יכול להראות באופן מתמטי מדויק ואוניברסלי מדוע הורדת הריבית מוזילה את מחירה של דירה לקונה ולממחזר המשכנתא, הטיעון ההפוך הוא נפנוף ידיים שאי אפשר לא להוכיח אותו ובוודאי לא ניתן לכמת אותו. ולגבי הטיעון לגבי ההשקעה ראה ההערה שלי בראש התגובה. אינני מבין את ההאשמה השניה בנתונים שגויים, כשכתבתי"מחירי השכירות בישראל עלו ב-30% בתקופה הנידונה" התכוונתי לחמש שנים התקופה ששאר הנתונים שהבאתי התייחסו אליו. הנתונים מ-2006 (אם אתה מתעקש על כך למרות שיש בכך גם קצת צרי פיקינג מצידך) הם 56.9% בחישוב ארצי, מ-2338 ל-3670 . המדד באותה תקופה היה 20.71%, 36% ריאלית ב9 שנים זו עליה אבל לא מדהימה. חלקה הגדול בת"א- 83% - שנובעת מביקוש יתר שאינו מטריד אותי במיוחד. לגבי משפרי הדיור אין לי מה להוסיף על דברי דרויאנוב. ואם לא אכפת לך כמה שווה הדירה שלך, יש לי הצעה בשבילך: אתה תעביר לבעלותי את הדירה שלך ואני בתמורה ארשה לך לגור בה כמה זמן שתרצה. אם תרצה ל"שפר דיור" אני אשתתף בהוצאות שכר דירה שלך לפי התעריף הנוכחי של הדירה שהעברת לרשותי. מענין מה היורשים שלך חושבים על הסידור הזה? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לגבי טיעון הריבית, אני מפנה אותך גם לקישור שנתתי כבר לאריק שמפרט עוד יותר על האפקט הזה, אולי הוא ייתן לך עוד טיעונים בכיוון. לגבי העלייה הריאלית - זה הרגע הבנתי שיש פה תעלול שאינהרנטית מקטין את 'עליית המחירים' המוצגת: עליית המדד כוללת בתוכה את עליית מחירי הדיור, ז"א שכשהם עולים, גם המדד עולה1. אז מה שאתה עושה, זה לחסר מעליית מחירי הדיור נתון שכולל בתוכו את אותה עליית מחירים? טריק יפה, אבל עלינו עליך. לסיום, ברור שאני לא לגמרי אדיש למחירה של הדירה שלי, ויש תסריטים שבהם אני ארוויח מעליית מחירים ואפסיד מירידתם - תרחישים שבעיקר כוללים מעברים בין מסלול הנדל"ן של ההשקעות שלי למסלול הכסף הנזיל. אני לא מתעלם מתסריטים כאלה, אני רק אומר שהם מהווים רק חלק (קטן) מהתסריטים הנפוצים אצל מי שיש לו דירה יחידה ולמגורים, ולא דירה להשקעה. 1 דוגמה קיצונית: הבה נראה איך הכפלת מחירי הדירות נומינלית מביאה לעלייה של 10% בלבד ריאלית. נניח מדינה שבה הדיור הוא ההוצאה העיקרית של משפחה - 90% מההוצאות שלה. ונניח שכל שאר המוצרים הבמדד לא עלו כלל בתקופה המדוברת. אז מה יש לנו: עלייה נומינלית של מחירי הדיור: 100% עליית מדד באותה תקופה: 100*0.9 = 90% עלייה ריאלית של מחירי הדיור באותה תקופה: 100-90 = 10%. או כמו שנאמר על ידי אחרים: "10% ריאלית ב9 שנים זו עליה אבל לא מדהימה"2 2 וזה עוד לפני שנכנסנו לתעלול הפיננסי לפיו מדד המחירים לצרכן כולל את מחירי השכירות אבל לא את מחירי הדירות, אבל זה ענין אחר. היו כאן בעבר טענות שדווקא טענו שזאת השיטה הנכונה, אז נשאיר את זה בצד כרגע. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ובנוסף לגבי משפרי הדיור האזוטריים שלך: "בחודשים ינואר–יולי 2014 כ-24% מסך העסקות נועדו למטרת השקעה (לעומת 23% בשנים 2012–2013 ו30% ב-2009). משקלם של רוכשי דירה ראשונה עמד על 33%, לעומת 36% בשנים 2012–2013. ומשקלם של משפרי הדיור, כלומר רוכשי דירה יחידה שאינה ראשונה ומחליפי דירה, עמד על 37%, לעומת 36% ב-2013 ו-35% ב-2012". מכאן. בקיצור, אתה מפריח מילים כמו היפוטתי כשחיפוש קצר היה מגלה שמדובר ב-37% מרוכשי הדירות - הפלח המקסימלי(!) בין רוכשי הדירות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש טעות רצינית במתודיקה של משרד הבינוי. הוא מניח שכל מי שמחליף דירה אחת באחרת הוא "משפר דיור". אין חלוקה בין משפרי דיור למשנמכי דיור. זו הנחה שהיתה (אולי) נכונה לפני 40 שנה. עם אחוז הגירושין כיום, ההנחה הזו אינה תקפה. הייתי רוצה לראות חלוקה ל"משפרי דיור" (כאלה שרכשו דירה יקרה יותר מזו שמכרו) לבין "משנמכי דיור" (כאלה שרכשו דירה זולה יותר מהקודמת) - הכוונה כמובן למחיר באותה נקודת זמן. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מנסה להבין את תסריט שנמוך הגירושין שלך. אתה טוען שזוג שמתגרש, מוכר את הדירה היקרה, כדי לקנות שתי דירות זולות יותר? אם שתיהן עולות ביחד כמו הדירה היקרה (ושוב, זה לא משנה אם זה מיליון שקל או שני מיליון שקל), אז הוא אדיש לשינויים במחירי הדיור. הרבה יותר סביר ששתי הדירות יחדיו יעלו יותר מהדירה שהיתה לזוג המשותף (לא לחינם גירושין זאת פעולה מאד לא משתלמת כלכלית). שת דירות שני חדרים עולות יותר מדירת ארבעה חדרים, וקל וחומר שתי דירות שלושה חדרים. ואם כך, אז (שוב) ככל שמחירי הדירות יקרים יותר, ההפרש שייאלץ אותו זוג לשלם מכיסו על השחלוף גבוה יותר. אז גם הזוגות האלה מפסידים מעליית מחירי הדירות. תודה על חיזוק הטענה שלי. יש לך תסריט אחר? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תסריט נפוץ 1: את הדירה הישנה מוכרים. האשה עוברת עם ילדיה לדירה חדשה, קטנה יותר ובד"כ גם באזור פחות נחשק (גירושין מלווים בירידה ברמת החיים, אין מה לעשות, ומטבע הדברים הבנק מוכן לתת משכנתא קטנה יותר לאם חד הורית מאשר לזוג), הבעל עובר לדירת סטודיו שכורה. ברישומי משרד השיכון, האם "שיפרה דיור". תסריט (עוד יותר) נפוץ 2: האם והילדים נשארים בדירה, האשה רוכשת את חלקו של הבעל בהסדר כזה או אחר (על חשבון מזונות או "מדור" עתידיים). הבעל רוכש בכסף זה דירה חדשה וקטנה יותר. ברישומי משרד השיכון הבעל "שיפר דיור". |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ואחרי שהוא הוריד לנו את מחירי הדירות (not), לכלכלן הראשי לשעבר יש הצעה מופלאה נוספת - לחסל לנו את הפנסיות. כאילו שרפורמת בכר לא עשתה מספיק נזק, רק לפני עשר שנים. אם לא אמרתי זאת קודם ברור - אני מעדיף עשרה שרי אוצר לא מנוסים אבל עם כוונות טובות, מכלכלן מוסמך ומדופלם שלא רואה ממטר את האוכלוסיה ואת הקשיים שלה, ויודע רק לשחק במספרים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מה יש לך ממנו? הכלכלן הראשי במשרד האוצר לא אחראי להוריד את מחירי הדירות. לדעתי - לא בטוח שמישהו בממשלה בכלל רצה להוריד את מחירי הדירות. שר האוצר לא אמר - הנה אני מוכר את הדירה השניה שלי ולא אקנה דירה שניה עד שמדד המשכורות לדירה יירד מתחת 110. גם ראש הממשלה ושר הכלכלה לא הניחו את ראשם מתחת למאכלת. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה טוען שזה יותר גרוע מטפשות - זו רשעות? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למה רשעות? להגיד דבר אחד ולעשות דבר אחר זה בהגדרת התפקיד של פוליטיקאים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא, אני התכוונתי שאם אף אחד בממשלה לא רוצה להוריד את מחירי הדירות כטענתך - זאת רשעות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
רוב רובם של חברי הממשלה שייכים לצד של בעלי ההון. מי שמחזיק דירה שניה ושלישית לא כל כך חשוב לו שמחירי הדירות יירדו. ראינו את הצהרות ההון של המועמדים לנשיאות- חלק הארי של נכסיהם הוא בנדל"ן. בפראפראזה על פולי ז"ל - "לא מבין איזה אינטרס יש להם להוריד מחירים בשוק הזה." לדבר על זה- כן. לעשות משהו קונקרטי? כשדפני ליף תהיה שרת השיכון. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בקיצור - זה יותר גרוע מטפשות, זאת רשעות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני חושב שאתה וגם אריק טועים. אני חושב שיש ויש בממשלה מי שרוצים להוריד את מחירי הדירות. מה שאין שם (לפחות עד שיכנס כחלון לאוצר) זה מי שזה יהיה הנושא שלו. מחירי הדירות הם בעיה סבוכה. כדי לטפל בהם ברצינות ולא בגימיקים יש צורך בתכנית שכמעט כל משרדי הממשלה וגם גורמים אחרים (רשויות מקומיות, בנק ישראל, רמ"י, ועדות תכנון, צה"ל ועוד) יהיו מעורבים בה ומחויבים לה. זה דבר שיעלה הרבה כסף ויישא פירות רק לאחר כמה שנים, ויהיו לו מחירים פוליטיים לא קטנים (הוא עלול לחייב העלאות מסים או קיצוצים, יהיו גורמים רבי עצמה שצריך יהיה להתגבר על התנגדויותיהם ועוד). במלים אחרות - זה יכול לעבוד רק אם ראש הממשלה יראה את זה כנושא מרכזי של כהונתו. ראש הממשלה שלנו לא בנוי לפרויקטים מן הסוג הזה, וכנראה גם לא רואה בזה (בצדק מבחינתו) את הפוטנציאל האלקטורלי שזיהו לפיד וכחלון בקרב מצביעיהם; הוא עשוי להגרר לזה כמי שכפאו שד אם כחלון יאלץ אותו, אבל ככה זה גם ייראה. פוליטיקאים אחרים לא באמת יכולים לעשות הרבה לבדם, ולכן גם אם היו רוצים לעשות משהו אין להם טעם לשלם את המחירים של מאבק נגד כל העולם כשהתוצאה הצפויה היא השפעה זניחה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
פספסת את המילה 'אם' בתגובה אליה הגבת. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא פספסתי, פשוט היה נראה לי שגם אתה מסכים שיש איזו מגמה מכוונת לא להוריד את המחירים (או לפחות אי-רצון לעשות זאת). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אז אתה אומר שזה יותר גרוע מרשעות - זאת אימפוטנציה, אזלת יד וחדלות אונים. זה הזמן להחליף את ההנהלה P-: | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לך על זה. מזמן לא התקיימו כאן בחירות, אני בטוח שאם נצליח לקיים אותן בהקדם הצבור יסכים אתך שזו הבעיה החשובה לו ויחליף את ראש הממשלה. אולי אפילו ימנה במקומו את השר-לשעבר היחיד שעשה קולות של מי שמנסה לעשות משהו. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נו, אני אסתפק בזה שאתה מבין אותי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ב 2013 67.9% ממשקי הבית גרו בדירה בבעלותם. בסוף 2014 מחיר דירה ממוצעת היה 1.33 מליון ש"ח. השכר הממוצע במשק הוא 9,123 ש"ח. הורד את מחיר הדירה (הממוצע) ב 10% (133 אלף ש"ח) ותגרום למי שמרוויח שכר ממוצע לאבד שכר של 14 חודשים. מספר הנפגעים יהיה כפול ממספר המרוויחים. רשעות היא לפעמים עניין של פוזיציה. ____ 1. שיעור משקי הבית בדירה. http://www.moch.gov.il/SiteCollectionDocuments/meyda... 2. מחיר דירה http://www.moch.gov.il/meyda_statisti/mechirey_diyur... 3. שכר ממצוע http://www.btl.gov.il/Mediniyut/GeneralData/Pages/%D... |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כבר הסברתי כאן באריכות שעבור אלה שמחזיקים בדירה אחת בבעלותם וגרים בה, הנזק מירידה כזאת נע בין כמעט אפס (אם הם לא מתכוונים לעבור דירה בעתיד הקרוב) לנזק שלילי (שזה אומר רווח - במקרה שהם רוצים לשפר דיור). יש כמובן מקרים מועטים שבהם הם יפסידו כמו שאתה אומר, במקרה שהם דוקא ירצו למכור את הדירה ולעבור לגור באוהל, אבל זה לא נשמע לי מעניין לצורך הדיון העקרוני ו/או הרציני. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא קראתי את כל הפתיל ולא מצאתי עכשיו את ההסבר. אם נקצין ונוריד את ערכי הדירה לאפס כל הצרכנים העתידיים ירוויחו (ובעלי המשכנתאות יהיו מאד מתוסכלים). כל בעלי הדירות יפסידו הרבה מנכסיהם. אתה מתייחס לזה כאל השקעה שכבר בוצעה ולכן לא רלוונטית? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דוגמת ההקצנה לא מועילה כאן. לא התייחסת להסבר שלי, וחזרת על הטיעון שלך. זה בגלל שלא הבנת את הטיעון שלי? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא מצאתי את ההסבר שלך ולכן לא התייחסתי. תוכל לתת הפניה להודעה? אני מקבל את זה שירידת הערך משפיעה רק על מוכרים ולכן לא משפיעה מיידית על רוב בעלי הדירות. עדיין היא תשפיע בעת המכירה. אני גם מסכים ששיפור דיור גורם לקיזוז בין העסקאות ולכן גם הם נהנים. דוגמה ההקצנה באה להראות מקום נוסף בו אנו מסכימים - אם לדיור לא תהיה עלות, הנזק היחיד הוא למי שכבר השקיע אולם אז הוא יוכל לשפר דיור למה שירצה. אנחנו מסכימים שמי שכן מוכר דירה ולא קונה אחרת, כן נפגע? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כן, אנחנו מסכימים (בקשר למשפט האחרון). אני טוען, שזה חלק קטן מאד מהאוכלוסיה. ורובו הוא בקרב ה'משקיעים' - אלה שבבעלותם יותר מדירה אחת. הם כמובן סובלים כאשר ההשקעה שלהם יורדת (בהגדרה). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
טוב, אז נראה שאנחנו מסכימים באופן כללי. אני גם חושב שאצל מי שאין לו דירה המצוקה גדולה יותר. מה שמראש הקפיץ אותי בפתיל היה התייחסות לעמדה מסויימת כאל רשעות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הרשעות משמע היה חוסר התחשבות מודעת בצרכי האזרחים, בניגוד לטפשות שמתבטאת בחוסר יכולת לעזור להם. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כשזה מנוסח ככה, גם לזה אני מסכים... | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ולמען הגילוי הנאות, מאחר שטענת שיש כאן עניינים של פוזיציה - אני עצמי גר בדירה בבעלותי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה לא "מאבד שכר של 14 חודשים", כי אתה לא הולך לקום ולמכור את הדירה. כמו שלא באמת הרווחת, מזה שמחירי הדירות עלו, אם אתה שייך לברי המזל שקנו לפני שהמחירים האמירו. ואם אתה מוכר כדי לשפר דיור, מברוק - גם הדירה שאתה משתדרג אליה תעלה פחות. לאנשים-שגרים-בדירה-שברשותם-ואין-בידם-דירות-להשקעה, כל עליה במחירי הדירות, או ירידת מחיריהן, זו התעשרות (או הפסד) וירטואלי לגמרי. דירה בבעלותך היא לא נכס. היא תהיה נכס, של הילדים שלך. עבורם היא באמת תהיה נכס. בשבילך? היא בסך הכל יציבות, בטחון, והידיעה שתוך כך וכך שנים תפסיק לשלם מדי חודש על דיור. גילוי נאות: גם לי יש דירה בבעלותי, שנקנתה לפני שנתיים. אם מחירי הדירות ירדו, יצא ששילמתי יותר עבור דירה שתהיה שווה קצת פחות, נכון לשנת X. אז? אני צריכה שעבור כל עם ישראל שאתרע מזלו להוולד אחרי 1978 דירה תמשיך להיות חלום רחוק, או שלילדים שלי לא יהיה סיכוי לקנות כאן דירה, רק כדי לטפוח לעצמי על השכם ולהגיד, "וואלה, עשית עסקה טובה"?!. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
רכישת נדל''ן זה לא חתונה קתולית... | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא היא לא. אבל בהנחה שאתה מוכר כדי לקנות דירה אחרת, הרי שגם מחירי הדירות האחרות ירדו. אלא אם בנו לך את התחנה המרכזית החדשה ליד הבית, נניח. ולא במקרה הזה עסקינן. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אפשר למכור כל מנת לשכור (ולא לקנות) דירה אחרת. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
והנה צמצמת את אחוז המפסידים, כביכול, מ-67%, לאלה-שקנו-בתקופה-שהמחירים-השתוללו-ומכרו-שלא-על-מנת-לשדרג-לדירה-אחרת-אחרי-שהמחירים-ירדו. אחוז? חצי אחוז? פרומיל? _________________ את המשקיעים שים בצד, כי גם בבורסה אף אחד לא מבטיח לך עליות לנצח. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא. הראתי שדירה היא נכס שניתן למימוש. העובדה שאנשים לא ממשים אותו היום אומרת שהם מאמינים שהמשך ההחזקה בבעלות עליו שווה יותר מהרווח האפשרי מהמימוש, ז''א שהערך שלו גבוה יותר מהשווי שלו בשוק. מכאן, אם מחירי הדירות ירדו, הערך של אותו רכוש יירד, ואם היום אותם אנשים חושבים שהערך שלו בשוק נמוך מהשווי שלו, אז ברור שירידת הערך שלו עוד יותר היא הפסד. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא, זה שהם לא ממשים אותו זה שיש להם באופן "פנימי" ביקוש קשיח מאין כמותו לדירה יחידה - הם רוצים לגור איפשהוא, ולא באוהל. וברגע שהם ימכרו אותו הם ייאלצו מיד לקנות נכס זהה, שיעלה מן הסתם אותו דבר באותה נקודת זמן1. 1 אנחנו לא מדברים כאן על כשלי שוק מקומיים ונקודתיים, שלכאורה המושגים שאתה משתמש בהם רומזים עליהם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
צ"ל: "זה שהם לא מממשים אותו זה בגלל שיש להם" | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הם יאלצו לגור איפשהו, אבל למה בדירה בבעלותם? הם יכולים לשכור דירה. (איפה שמעתי על רעיון מופרך כזה? אה, כן, ממש במעלה הפתיל) מחירי השכירות לא צמודים למחירי הדירות (מהסיבות שנתתי למעלה). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מחירי השכירות צמודים למחירי הדירות, אבל עם פקטור כלשהוא שקשור לריבית במשק. כשמחירי הדירות עולים, גם מחירי השכירות עולים1. 1 וגם על זה אני יכול להעיד כרגע ממקור ראשון מעודכן - דירת 4 חדרים בתל אביב עומדת על 8,000 ש"ח וצפונה (תרתי משמע). בערך פי שתיים מהמחירים בשנת 2000. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מהקישור הראשון שלך: "מתברר לפי הלמ"ס שהמחיר הממוצע של הדירות בישראל עלה מאז הרבעון הראשון של 2008 בשיעור חד של 80.83% ממחיר ממוצע של כ-755 אלף שקל ל-1.365 מיליון שקל. שכר הדירה הסתפק באותה התקופה עלייה של 66% מרמה ממוצעת של 2,253 שקל ל-3,740 שקל." - אני מבין שאתה מחזק את מה שאמרתי בתגובתי הקודמת. תודה על הנתונים התומכים. מהקישור השני: "מה שבולט במיוחד במדד השכירות (האדום) הוא באיזו מידה של נחישות הוא נצמד אל מדד יוקר המחייה (הכתום). לפי דעתי זה ממחיש את העובדה שכאשר אין שיקול ספקולטיבי, דיירים מוכנים לשלם אחוז מסויים וקבוע מההכנסה שלהם עבור דיור, ולא שקל אחד יותר". ולפי דעתי זה נובע מהעובדה הפשוטה שמדד מחירי השכירות מהווה חלק לא קטן ממדד המחירים לצרכן. מי צודק לדעתכם? לא הצלחתי להבין מה בממאמר השלישי סותר את מה שאמרתי, או רלבנטי לגביו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם המחירים של שני מוצרים לא עלו באותה מידה אז הם לא צמודים זה לזה. תסתכל על הגרף בקישור השני, הוא לא נראה כמו שגרף של מחיר של שני מוצרים צמודים אמור להראות. המאמר השלישי מביא גרף נוסף (תרשים 2) של מחירי השכירות ומחירי הקניה, וגם בו אפשר לראות שמדובר במחירים לא צמודים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נו באמת. אם מוצר אחד עולה תמיד ב0.85 ממה שעולה מוצר אחר, אז הם הכי צמודים בעולם. לזה רמזה המילה 'פקטור' לפני שתי תגובות שלי, ואפילו הסברתי למה יש פקטור כזה. אם אתה לא קורא את מה שאני כותב, חבל על הדיון. לו הייתי מתעמק בהסבר שלי, היית מבין שהפקטור איננו קבוע בזמן - הוא משתנה על פי הריבית במשק (כי היא קובעת כמה אפשר לקבל על השקעות מתחרות לדירה, ולכן כשהיא קטנה, השוק מקטין גם את התשואות על השקעות בנדל"ן). לכן הקורלציה לא מושלמת. ובנוסף, אם המסמך הראשון הראה שמחירי הדירות עלו בשמונים אחוז ומחירי השכירות 'רק' בשישים ושישה אחוז, אז כנראה שהפקטור הזה די גבוה. על פי כל פרמטר סביר, שניהם עלו ועלו הרבה. מעבר לזה, הקישורים שהבאת בחלקם מנסים בעיקר להראות שכרגע לא כדאי לקנות דירה ועדיף לשכור, ועם זה אין לי וויכוח. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זה לא שמוצר אחד עולה תמיד ב0.85 אחוז ממוצר אחר. זה שהמחיר של מוצר אחד עלה ב0.85 והמחיר של מוצר אחר עלה ב-0.6 באותו פרק זמן. היחס בין המחירים, כמו שאפשר לראות בכל הגרפים, לא קבוע בזמן. היחס הזה1 הוא לא קבוע בזמן (או במקום), לא בישראל ולא בשום מקום בעולם, גם אם תכניס את הריבית במשק (לא שברור לי איך), תקבל יחס לא קבוע. זה לא "קורלציה לא מושלמת" זה "קורלציה לא קיימת". ברור שיש קשר בין מחירי הקניה ומחירי השכירות, אבל אין הצמדה, ומכאן דירה היא נכס שניתן למימוש. 1 rent to price ratio
|
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה ואני משתמשים במונח קורלציה בצורה שונה. על פי השימוש שלך למשל, אין קורלציה גנטית בין הגובה של הורים וצאצאים, מאחר ויש עוד גורמים שמעורבים בקביעת הגובה ומקלקלים את גרף ההתאמה המושלם שאתה מצפה לקבל. זה לא השימוש המקובל, אז הבה נמציא לו מילה חדשה - קורבלציה - ונסכים שאין קורבלציה בין מחירי הדירות והשכירות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא צריך להמציא מילה חדשה, כבר יש כזאת, הצמדה - בוא נסכים שאין הצמדה בין מחירי הדירות והשכירות (כמו שאמרתי בתחילת הפתיל). תסתכל על הגרף, זה לא גרף של "מחירים צמודים", זה לא גרף של "קורלציה מושלמת". גם אם תשרטט גרף של מחירי העגבניות ומחירי המקררים תקבל משהו דומה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש קורלציה גבוהה בין מחירי השכירות למחירי הדירות, אבל היא מושפעת גם מגורמים אחרים, כמו בדוגמת הגובה של הצאצאים. לכן אתה צריך להכניס לתוך הגרף את הריבית, מה שכנראה קשה לך לעשות, אבל זה לא אומר שזה לא הדבר הנכון לעשות. אגב, בניגוד לקורלציה סתם, יש גם סיבה כלכלית מצוינת לעליית שכר הדירה כשמחיר הדירה עולה - מאחר ושכר הדירה הוא התשואה חסרת הסיכון שאתה מקבל על הדירה (כשאתה משקיע בדירה ולא גר בה), אזי המשקיע מוכן לשלם יותר על דירה, אם זה יביא לו יותר תשואה. הסיבה הישירה שהחל מ-2005 גרף השכירות/מחיר דירה שצירפת יורד ויורד, זה בגלל שמאז הריבית במשק יורדת ויורדת, וגם לזה יש סיבה כלכלית ברורה, מעבר ליכולת קריאת הגרפים הסטטיסטית שלך או שלי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אז אתה מסכים הם לא צמודים? הריביות במשק היא לא סוד, אם אתה טוען שבעזרת הריבית תביא למצב של גרפים צמודים - חובת הוכחה עליך. לא ברור לי איך (טכנית) אתה מתכוון לעשות את זה, אבל אני אשמח ללמוד. כן, תיאורתית, צריך היה להיות מצב של צימוד, מעשית הוא לא קיים, והוא לא קיים משום שרוב בעלי הדירות לא רואים את הבית שלהם כנכס שכדאי לממשו במחירי השוק (וזה הרי איך שהפתיל נפתח). בית, כמו שלמדו בפרפר נחמד, הוא לא רק "קופסא שגרים בא". כאמור, היחס שכירות לקניה הוא יחס לא קבוע, לא בזמן ולא במקום, זאת תופעה מתועדת ומוסברת. אם אתה חושב שיש לך הסבר חלופי - ובעזרת הריבית אתה יכול להסביר תופעה כלכלית כזאת בניגוד לשאר העולם, אני אשמח לקרוא. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יציבות, בטחון וידיעה שבעוד כך וכך שנים תפסיק לשלם הם בהחלט נכס. אולי לא נכס שמניב תשואה חודשית מדידה (אם כי הוא גם כזה, במובן זה שבלעדיו תצטרכי לשלם סכום חדשי כדי לגור היכן שהוא), אבל בהחלט נכס במובן של ''דבר מה שאנשים מוכנים לשלם כדי לקבל אותו''. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שים לב שהם לא תלויים במחיר הדירה בה אתה גר. רק מדגיש ומחזק את התגובה המנוסחת היטב של העלמה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
האם הבטחון שמקנה לך דירה בחצי מיליון ש"ח בשכונת עוני שווה לבטחון שמקנה לך דירה בארבעה מיליון ש"ח בשכונת יוקרה? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הן מקנות לך אותו ביטחון כמו לפני עשר שנים, כשהן עלו רבע מיליון ש''ח ושני מיליון ש''ח בהתאמה. ובזה מדובר כאן, הרי עליית מחירי הדירות לא משנה את מיקומן הגיאוגרפי של הדירות, ולא מזיזה שכונות עוני לשכונות יוקרה. זאת כל הפואנטה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
חלק מהבטחון שדירה נותנת לך הוא שאם יש לך הכרח להוציא הוצאה גדולה (ניתוח בחו''ל וכיו''ב) אתה יכול להעזר בה כדי לממן את זה, היא גם מהווה מין גיבוי לביטוח חיים - אם חלילה יקרה לך משהו אז אם יש לך דירה של ארבעה מיליון אתה יותר רגוע לגבי גורל ילדיך מאשר עם דירה של חצי מיליון. בהקשרים האלה הדירה היקרה מקנה הרבה יותר בטחון ואילו העליה של רבע מיליון ש''ח בדירה הזולה היא בעלת משמעות קטנה מאד. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שני מסכים, אבל אנחנו חלוקים כנראה בקשר לגודלו של בחלק הזה. לי זה נראה חלק קטן מהבטחון שדירה נותנת, ומספר המקרים שבהן מתרחש משהו כזה הוא קטן יחסית לדינמיות של שוק הדירות. תזכור שזו דירה שגרים בה, אז למכור אותה כדי לממן ניתוח, זה אומר שאתה צריך עכשיו לגור במקום אחר. והוא יקר יותר בגלל עליית המחירים. ובמשפט האחרון שלך אתה חוזר לכשל של התגובה הקודמת: אנחנו לא משווים פה בין דירות (שונות) יקרות לזולות. אנחנו משווים בין אותן דירות בדיוק, לפני ואחרי עליית מחירים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כן, אבל בוא נבחן שני מקרים: - לפני עשר שנים דירה יקרה עלתה שני מיליון וזולה רבע מיליון. מוישה שגר בדירה היקרה ידע שאם קורה משהו הוא יכול למכור את הדירה, לקנות דירה זולה בשביל לגור איפה שהוא ועדיין יישארו לו 1.75 מיליון ש"ח למימון מצב החירום. חיים שגר בדירה הזולה ידע שהוא יכול להעמיד רבע מיליו ש"ח למצב חירום אבל אז הוא יצטרך למצוא מאיפה לממן שכ"ד מדי חודש. - היום שניהם עדיין גרים באותה דירה. אם יקרה אותו מצב, מוישה יוכל להעמיד 3.5 מיליון לטיפול במצב החירום ואילו חיים יוכל לגרד חצי מיליון ועדיין יצטרך למצוא את המקור לשכירות (שהתייקרה כמובן גם היא). לדעתי, למוישה יש היום הרבה יותר בטחון משהיה לו, כיוון ש-3.5 מיליון הוא סכום שיכול לאפשר התמודדות עם הרבה יותר מצבים. לעומת זאת, לחיים נוסף מעט מאד בטחון משום שחצי מיליון הוא סכום שלא יכול להתמודד עם הרבה מצבים, ואילו השכירות שעלתה היא אתגר של ממש עבורו - אילו היתה לו הכנסה גבוהה הוא כנראה לא היה חי בדירה כזו. בקיצור, עליית המחירים תרמה הרבה יותר לבטחון של משה. אתה צודק, כמובן, שמימוש הנכס למטרות כאלה הוא ארוע נדיר יחסית, אבל גם מימוש של ביטוח חיים הוא ארוע נדיר יחסית ובכל זאת אנשים מוכנים לשלם במשך שנים רבות מאד עבור הבטחון המוגבל שביטוח כזה מקנה להם. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |