בתשובה להפונז, 03/12/14 19:07
 |
|
 |
||
|
||||
 |
אני לא חושב שמישהו חשד שזה יצליח, אני לא מסוגל לראות שום תסריט שבו זה מצליח. הקשת שהתנגדה לו לא היתה של מהחרדים עד הליכוד אלא היתה מהחרדים ועד הערבים כולל כל מי שבאמצע. באופן כללי, מחירי הדירות לא יֵרדו כל עוד יש מספיק אנשים שמסוגלים לגייס די כסף לקנות את הדירות שבשוק במחירים הנוכחיים. לכן יש שתי דרכים עקריות להוריד את המחירים: הצפת השוק בדירות (מה שגם אם נניח שהוא אפשרי, דורש כמה וכמה שנים - הרבה מעבר לקדנציה של פוליטיקאי), או צמצום כמות הכסף הזמין (מה שיוריד את מחירי הדיור אבל בטווח הקצר יקשה על הרוכשים). החוק שהציע לפיד לא יועיל לזה ולא לזה (אלא אם כן הקבלנים שירוויחו ממנו ימצאו לפתע מלאי קרקעות זמינות ויתחילו לבנות בטירוף). שנית, גם אם החוק היה מצליח ונניח שהיית רואה ירידה ממוצעת של חמישה אחוז במחירי הדירות בארץ - אתה חושב ברצינות שבגלל זה יאיר לפיד היה מקבל די קולות להגיע לראשות הממשלה? כחלון הוריד את מחירי הסלולר לכל אזרח, בתמורה הוא רואה בסקרים כעשרה מנדטים (ובמציאות כנראה פחות, אלא אם כן יירש את מנדטי הפראיירים של לפיד). לפיד היה מקבל יותר מה-19 שכבר יש לו? אין מצב. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
לא צריך "להציף" את השוק - מספיק להגביר את קצב הבנייה, ובפרט בנייה של דירות קטנות (2-3 חדרים). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
האם מחירי דירות 2-3 חדרים גבוהים ממה שהיינו מצפים? (או בניסוח אחר, בכמה אנחנו מצפים שדירת 4 חדרים תהיה יקרה מדירת 3 חדרים, ובכמה היא יקרה בפועל?) | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני לא יודעת אם דירות קטנות1 יקרות יותר או פחות ממה ש"היינו מצפים", אבל אני יודעת שלא בונים מספיק מהן והמגמה בשנים האחרונות היא לבנות דירות של 4-5 חדרים. כשמדובר בעלויות גבוהות כל כך כמו בעלויות של קניית דירה, השאלה היא לא רק האם דירות קטנות זולות/יקרות יותר מדירות גדולות פר מטר, אלא האם מדובר בהפרשי סכומים משמעותיים - אפילו אם ההפרש הוא "רק" 200-300 אלף שקל, זה יכול להיות ההבדל בין כן-או-לא להצליח לגייס את ההון הראשוני עבור הלוואת שאר הסכום.2 1 וגם - מה זה קטנות? עבור זוג בלי ילדים, אם יחידנית לילדה אחת או רווקה עם כלב, דירת שלושה חדרים היא לא דירה קטנה בכלל. 2 וכמובן, כשנדרשת משכנתא, המאה אלף הם בפועל הוא מאה ומשהו אלף. עניין פעוט של עוד כמה שנות החזר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ההפרש בתל אביב הוא הרבה מעל 500 אלף שקל. הייתי מהמר על 700 אלף ,ולא בשכונות הכי יקרות | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש חיים גם מחוץ לתל אביב, כך שמעתי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מסכים, רק רציתי לחזק ולתת עוד נתונים. ואגב, לפחות המספר הראשון שנקבתי יהיה נכון לרוב גוש דן, כולל ראשון, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון והרצליה לכל הפחות. מאחר והמרחב הזה כולל כשני מיליון איש, המספר הזה לא נראה לי לא רלוונטי. (אני בעדך כאן, אם לא שמת לב). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
קל וחומר וכו', אבל - א, זו הייתה אמורה להיות תגובה משעשעת. ב, בכוונה נקבתי במספרים על הצד הנמוך כדי למנוע תגובות מז'אנר ''לכי לפריפריה, ההפרשים יהיו קטנים יותר''. ג, אתה תמיד מוזמן להיות בעדי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בפריפריה כמעט שאין דירות של 3 חדרים. אולי רק בשכונות מצוקה של ערי פיתוח. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אולי אני מפספס משהו, אבל אם (לכאורה) היו הקבלנים בונים "יותר מדי" דירות גדולות על חשבון הקטנות - הייתי מצפה שהמחיר היחסי של הראשונות ירד, ושל האחרונות יעלה. מה שיניע את הקבלנים לתיקון מהיר. על סמך מה את מחליטה שצריך יד מכוונת דוקא לכיוון הדירות הקטנות? (וכמובן שאני לא מעלה על דעתי לחשוד שהצורך האישי שלך בדירה קטנה גורם לך להטיה) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אחד הדברים שיכול להביא לעליית מחירים, זה שאין לאזרח אופציה למוצרים זולים יותר. מישהו יכול להחליט (ואני מכיר כזה ממש מקרוב), שארבעה חדרים זה יקר מדי, ולהצטמצם לשלושה חדרים, אבל להישאר באותו איזור גיאוגרפי מועדף. כשאתה מנטרל את האופציה הזאת על ידי אי-בנייה של דירות כאלה, אתה מאלץ את הקהל לפנות לאופציה היקרה יותר. מנסיון, התופעה המתוארת היא מאד מטרידה בשטח. וזה עוד לפני שדיברנו על זה שדירת ארבעה חדרים היום היא בשטח של דירת 3 חדרים מלפני שלושים שנה, רק שכל החדרים נעשו קטנים ומעצבנים. וכל זה רק כדי שאפשר יהיה לקחת עליה יותר כסף. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
(התשובה היא גם לעלמה העפרונית) עד כמה שאני מבין, מחיר הוא פשוט נקודת השיוויון בין פונקצית ההיצע לפונקצית הביקוש. אילו התופעה שאתה מתאר היתה נכונה, בתחום האיזור הגיאוגרפי שהזכרת, מחיר דירה של ארבעה חדרים היה יורד ומחיר דירת שלושת חדרים היה עולה עד לרמה שבה לא כדאי לקבלן לבנות את החדר הנוסף. מכיוון שזה לא קורה, אני מניח ש: א. הביקוש וההיצע באיזור הם כאלו שמחירי הדיור שם גבוהים בלי קשר לגודל הדירה (ולעניות דעתי, זה לא התפקיד שלי כמשלם מיסים לסבסד לאף אחד מגורים דוקא באיזור הזה). ב. האוכלוסיה שיכולה ורוצה לקנות שם בתים מוכנה גם לשלם על החדר הנוסף מספיק כדי שיהיה כדאי לקבלת לבנות אותה (וכמו שהעפרונית העירה - תוספת המחיר לקבלן היא לא גבוהה במיוחד) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
(הצורך האישי שלי בדירה קטנה גרם לי לשים לב לכתבות שמתארות את המגמה הזו.) אני לא קבלנית ולא ארכיטקטית, אז לא בטוח שההסבר שלי יהיה מדויק, אבל אנסה: בבנייה יש עלויות פחות או יותר קבועות - אינסטלציה, חשמל, מטבח, סלון, מקלחת, מעלית, חניה וכו'. העלות השולית הנוספת (לבונה) של עוד חדר קטנה יחסית, ולעומת זאת אפשר לגבות על הדירה כולה מחיר גבוה יותר, ולמתג את הבניין/פרויקט כולו כ"יוקרתי". גם העיריות מעדיפות דירות גדולות, כי מי שיכול לקנות/לשכור דירה גדולה הוא מי שמצבו הכלכלי טוב יותר, וככה נמשכת לעיר/יישוב אוכלוסיה חזקה יותר שגם משלמת יותר מסים וגם דורשת פחות שירותים. ברמה הכי בסיסית ופשטנית, קח משפחה עם ילדה בת 6 וילד בן 9. שתי המשפחות צריכות שירותי חינוך באותו היקף, אבל המשפחה שגרה בדירת 75 מ"ר תכניס לקופת העיר פחות כסף בארנונה מזו שגרה בדירת 115 מ"ר (ואף מילה על כך שאולי תזדקק לפטור או הנחה מסוימת). כך שכבר יש לנו שני גורמים משפיעים מאד בעלי הטיה לטובת דירות גדולות. מצאתי כתבה אקראית שמדברת על הנושא - http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,73... (לא לעומק, אבל לצורך העניין הספיק לי שמי שכתב אותה הוא עיתונאי ולא מופיע בסופה "הכותב הוא בעל חברת הנדל"ן/תיווך/וואטבר כך וכך") |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני סבור שהביקוש לדירות 2-3 חדרים הוא חלק קטן למדי מהשוק. רוב השוק לדירות חדשות הוא או של זוגות צעירים (שמוכנים לשכור דירה קטנה אבל אם הם כבר קונים הם מעדיפים דירה שיוכלו להשאר בה גם עם שני ילדים ויותר) או של משפרי דיור (שמחפשים בדרך כלל דירה יותר גדולה מזו שכבר יש להם). דירת שני חדרים היא מראש יקרה יחסית לגודלה, כיוון שהיא דורשת את כל האינסטלציה, מטבח, חשמל, מיזוג ושאר ירקות כמעט כמו דירה גדולה, חולקת בשטח הצבורי של פרויקט - ומאכלסת פחות אנשים. לכן דירה כזו לא יכולה לעלות שני שלישים מדירת שלושה חדרים אלא משהו קרוב יותר ל-75-80%. בהנתן העובדה הזו והשמושיות המצומצמת יותר, מעטים יקנו מקבלן דירת שני חדרים ורובם יעדיפו להתאמץ יותר ולקנות דירה גדולה יותר. לכן הקבלן יעדיף לא לבנות דירה שקשה יהיה למצוא לה קונים ולהרוויח. אפקט דומה, אם כי חלש יותר, משפיע על בניית ומכירת דירות שלושה חדרים. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל בסקרים אין לו 19, והוא היה יכול להחזיר לעצמו חלק מהאנשים שהתאכזבו ממנו. מה שחשוב מבחינה פוליטית שמקבלי ההטבה היו מקבלים הנחה נומינלית יחסית לאחרים, וההטבה הייתה רשומה על שמו של לפיד. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם הוא היה מצליח להוריד את מחירי הדירות בחמישה אחוז (פעם אחרונה שבדקתי מעמ זה שמונה עשר, אתה ממש פסימי), זה היה חוסך למשפחה חמישים עד שמונים אלף שקל, על דירה ממוצעת. יותר ממה שכחלון חוסך למשפחה בעשר שנים. ועל זה כחלון מקבל עשרה מנדטים. לפיד, אם יקבל חמישה מנדטים יותר ממה שיש לו עכשיו, יהיה ראש המפלגה הגדולה בכנסת כמו שזה נראה, הליכוד מקבל בסקרים 23 מנדטים. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ראשית, אני סבור שההנחה שמשפחה זכאית שקונה בפועל דירה זכאית מקבלן היתה מקבלת היתה נמוכה בהרבה מ-18% - אולי 10% במקרה הטוב. שנית, אנחנו מדברים לא על "מחירי הדירות המותאמות לחוק של הזכאים" שזה משהו כמו 5,000 דירות בשנה לכל היותר אלא על מחירי הדירות בכלל, כלומר כ-100,000 דירות חדשות ויד שניה שנמכרות בישראל בשנה (ומחירי השכירות המושפעים מכך באופן חלקי). עד כמה ההורדה של המחירים לזכאים היתה מחלחלת אל מחירי שאר הדירות? רק עד כמה שהביקוש לדירות כאלה היה מצטמצם. בהנתן העובדה שהדירות המוזלות הן חלק זעום של שוק הדירות בכלל, היכולת שלהן להוריד את הביקוש לכלל יתר השוק היא לדעתי קטנה מאד. אם מקדם התמסורת של ההנחה מהקבלנים אל הזכאים הוא, לדעתי, בערך 50% לכל היותר, הרי שמקדם התמסורת מהדירות לזכאים אל כלל השוק הוא קטן בהרבה - לדעתי לכל היותר 20% (מה שמשאיר אותנו עם ירידת מחיר כללית של 2%, בתחום הטעות הסטטיסטית). אבל אני מוכן לפרגן לך 50% גם על המקדם הזה כדי להגיע לנקודה השלישית. שלישית - אתה חוסך למשפחה סכום נאה, אבל משפחה ממוצעת גם קונה דירה אולי פעם בעשר שנים. אם בשנה נמכרות בישראל מאה אלף דירות אז זה מספר האנשים שנהנים מההוזלה (טוב, רובם זוגות אז הפוטנציאל הוא נגיד 175,000). אבל מי שבאמת ייהנה הוא רק מי שעבורו זו דירה ראשונה; משפרי דיור יפסידו חלק גדול ממה שירוויחו. אני מאמין שמשפר דיור ממוצע קונה דירה שיקרה במשהו כמו 30% מזו שהוא מוכר - ובהתאם הרווח שלו מההוזלה, וכיוון שסביר להניח שהדירות הזולות יותר תושפענה יותר (כי ככל שדירה רחוקה יותר מטווח המחירים של הדירות הזכאיות היא תושפע פחות) הוא יפסיד חלק גדול יותר. בקיצור, אני מאמין שבכל שנה נתונה אולי סדר גודל של כשלושה מנדטים באמת ירוויחו מזה. ואת זה אתה צריך להוסיף לא למה שלפיד קיבל כשהיה אביר על סוס לבן לפני שנתיים אלא לכמה שהוא שווה היום. רביעית - אתה מניח שמי שנותן למישהו מתנה בדיור מקבל ממנו תודה בקלפי, בלי תלות במשתנים אחרים (כגון עד כמה הוא קרוב אליו בהשקפת העולם). אני מציע לך לבדוק כמה קולות קיבלה מרצ בשכונות שבהן היה מספר גבוה של דיירים בדיור צבורי לפני ואחרי שרן כהן נלחם והצליח להעביר את חוק הדיור הצבורי. אם תצליח למצוא הבדל, ספר לי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יצחק הרצוג טוען שהדרך הנכונה היא לקחת ולשחרר אדמות מקק''ל ובכך להגדיל את היצע הקרקע באופן משמעותי. ההצעה נשמעת הגיונית אלמלא היתה קק''ל צינור עוקף לכספים לבנייה בהתנחלויות ולכן אף אחד בימין לא רוצה לגעת בה למרות שזה לטובת אזרחי המדינה. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |